امور ملکی
هزینههای تکمیل معامله (Closing Costs) در یک خرید معمول خانه در بیسی بیش از آن است که بیشتر خریداران انتظار دارند، و ترکیب این هزینه‌ها تا حد زیادی به قیمت، به اینکه واجد شرایط معافیتی باشید یا نه، و به اینکه خانه نوساز است یا دست‌دوم بستگی دارد. در ادامه، تصویر کامل را قلم‌به‌قلم می‌بینید.
نگاه کلی
در بیشتر خریدهای مسکونی در بیسی، باید 2 تا 4 درصد قیمت خرید را برای مجموع هزینههای تکمیل معامله در نظر بگیرید. بزرگ‌ترین قلم تقریباً همیشه مالیات انتقال ملک (PTT) است که به‌تنهایی، بسته به پله مالیاتی و معافیت‌ها، میتواند به 1 تا 3 درصد قیمت برسد. بقیه ترکیبی است از حقالوکاله، هزینههای ثبت، بیمه سند مالکیت (Title Insurance) و هزینههای اشخاص ثالث.
با این حال، مجموع هزینههای تکمیل معامله برای یک خریدار خانه اول که یک کاندو زیر $500,000 می‌خرد ممکن است کمتر از $5,000 باشد، در حالی که خرید خانهای مستقل به قیمت $3,500,000 در وست ساید ونکوور (West Side) میتواند بیش از $90,000 هزینه تکمیل معامله داشته باشد که تقریباً همه آن مالیات انتقال ملک است.
قلم‌به‌قلم
01
مالیاتی در بیسی که به بیشتر انتقال‌های سند تعلق میگیرد و بر پایه ارزش منصفانه بازار محاسبه میشود: 1% از $200,000 اول، 2% از بخش بین $200,000 و $2,000,000، 3% از بخش بین $2,000,000 و $3,000,000 و 5% از بخش بالاتر از $3,000,000. برای خریداران خانه اول، خانههای نوساز زیر یک سقف معین و برخی انتقال‌های خانوادگی معافیت وجود دارد. بیشتر درباره مالیات انتقال ملک و معافیت‌ها.
02
هزینه ثابت ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) برای یک خرید معمول، بدون وام مسکن (مورگیج) $1,400 و با یک وام مسکن $1,600 است. برای خریدهای بالای $2,000,000 یا املاک واقع در زمین‌های بومیان (First Nations Lands)، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم. جدول کامل هزینه‌ها.
03
هزینههای دولتی برای ثبت انتقال سند و هر وام مسکن جدید در اداره ثبت اسناد بیسی. برای پرونده‌ای ساده با یک انتقال و یک وام مسکن معمولاً کمتر از $200 است؛ اگر چند سند مالکیت یا چند ثبت در کار باشد، بیشتر میشود.
04
حق بیمه‌ای که یک بار پرداخت میشود، برای بیمهنامهای که ایرادهای سند مالکیت، کلاهبرداری و برخی خطرهای پس از تکمیل معامله را پوشش میدهد. بیشتر وامدهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) بیمهنامه وامدهنده را الزامی میدانند (هزینه آن را خریدار میپردازد)؛ بیمهنامه مالک معمولاً اختیاری است. مجموع هزینه در یک پرونده مسکونی معمول: $250 تا $500، بسته به قیمت و بیمهنامهای که انتخاب می‌کنید.
05
شهرداری این گواهی را صادر می‌کند و وضعیت فعلی مالیات ملک را تأیید می‌کند. برای تکمیل معامله لازم است. معمولاً $40 تا $75، بسته به شهر.
06
Form B (گواهی اطلاعات)، Form F (گواهی پرداخت)، آیین‌نامه‌ها و مقررات استراتا (Bylaws and Rules) و، هر جا لازم باشد، گزارش استهلاک (Depreciation Report). در مجموع: معمولاً $200 تا $400.
07
این در واقع «هزینه» نیست؛ سهم متناسبی از مالیات ملک و شارژ استراتا است که بابت آن بخش از سال که پس از تکمیل معامله مالک ملک خواهید بود، به فروشنده بدهکارید (یا اگر فروشنده به شما بدهکار باشد، مبلغی که به نفع شما منظور میشود). این مبلغ به‌عنوان بخشی از صورت‌حساب تسویه (Statement of Adjustments) محاسبه میشود.
08
تأییدیه‌ای که وامدهنده می‌خواهد و نشان میدهد بیمه خانه تا زمان تکمیل معامله برقرار است. هزینه آن متفاوت است؛ خود تأییدیه را کارگزار بیمه شما صادر می‌کند و معمولاً رایگان است یا مبلغ ناچیزی دارد، اما قسط اول حق بیمه را باید بپردازید.
09
مالیات فدرال 5% بر بیشتر خانههای نوساز، ملکهایی که بازسازی اساسی شدهاند و بیشتر املاک تجاری. دو بازپرداخت میتواند اعمال شود: بازپرداخت معمول GST برای خانه نوساز (GST New Housing Rebate؛ تا سقف $6,300 برای خانههای زیر $450,000 که مالک در آنها ساکن میشود) و بازپرداخت جدید GST برای خریدار خانه اول (First-Time Home Buyer GST Rebate؛ تا سقف $50,000 برای خریدهای زیر $1,000,000 که شرایط خریدار خانه اول را دارند، در قراردادهایی که در 20 مارس 2025 یا پس از آن امضا شدهاند). برای دیدن مبلغ خالص روی یک قیمت خرید مشخص از ماشینحساب GST ما استفاده کنید، یا برای شرایط لازم و نمونه محاسبه، راهنمای کامل ما درباره بازپرداخت GST برای خریدار خانه اول (به انگلیسی) را بخوانید.
10
اگر وام مسکن شما بیمه وام مسکن داشته باشد (CMHC، Sagen، Canada Guaranty)، حق بیمه معمولاً به‌جای آنکه پیشاپیش پرداخت شود، به مبلغ وام اضافه میشود. اما PST حق بیمه وام مسکن هنگام تکمیل معامله پرداخت میشود.
11
هزینه اداری کوچکی برای ابزارهای دیجیتالی که پرونده با آنها پیش می‌رود: امضای الکترونیکی، ارسال امن مدارک، احراز هویت و نرم‌افزار امور انتقال سند که دفتر برای پیش بردن پرونده به کار می‌برد. مبلغی ثابت است که هنگام پذیرش پرونده اعلام میشود.
12
هزینههای کوچکی که دفتر در جریان کار پرونده از جیب خود میپردازد: پیک برای گرفتن و رساندن چک‌های حساب امانی (Trust Cheques) میان دفترهای وکالت، پست سفارشی برای وامدهندگان و هزینههای مشابه برای جابه‌جایی فیزیکی مدارک. این هزینه‌ها هنگام تکمیل معامله، قلم‌به‌قلم در صورت‌حساب تسویه می‌آید.
آنچه هنگام تکمیل معامله از شما دریافت میکنیم
هزینه ثابت ما
$1,400 – $1,600
برای یک خرید مسکونی معمول زیر $2,000,000. برای مبالغ بالاتر، املاک واقع در زمین‌های بومیان یا پرونده‌های پیچیده با چند سند مالکیت، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم.
هزینههای اشخاص ثالث
$750 – $1,000
هزینههای دولتی، بیمه سند مالکیت، گواهی مالیات ملک، مدارک استراتا و تأییدیه موقت بیمه. این هزینه‌ها را به همان مبلغ واقعی از شما دریافت میکنیم. مالیات انتقال ملک و GST هم جدا از این مبالغ هستند.
پرسش‌های متداول
یک برآورد تقریبی و معقول، 2 تا 4 درصد قیمت خرید است و اگر معاف نباشید، بزرگ‌ترین قلم آن مالیات انتقال ملک (PTT) است. در خریدی به قیمت $1,000,000 که معافیت مالیات انتقال ملک ندارد، هزینههای تکمیل معامله در محدوده $25,000 تا $40,000 قرار میگیرد که بیشتر آن مالیات انتقال ملک است. برای خریدار خانه اول، در خریدی به قیمت $500,000 که واجد شرایط معافیت مالیات انتقال ملک باشد، هزینههای تکمیل معامله میتواند کمتر از $5,000 باشد.
برای بیشتر خریداران، مالیات انتقال ملک (PTT). این مالیات بر پایه ارزش منصفانه بازار ملک محاسبه میشود: 1% از $200,000 اول، 2% از بخش بین $200,000 و $2,000,000، 3% از بخش بین $2,000,000 و $3,000,000 و 5% از بخش بالاتر از $3,000,000. معافیت‌هایی هم وجود دارد (برای خریداران خانه اول، خانههای نوساز زیر یک سقف قیمتی معین و برخی انتقال‌های خانوادگی)، اما بیشتر خریدارانی که پیشتر هم خانه خریده‌اند مالیات انتقال ملک را کامل میپردازند.
نه. حقالوکاله یکی از اجزای آن است. هزینههای تکمیل معامله، علاوه بر حقالوکاله، مالیات انتقال ملک، هزینههای دولتی ثبت، بیمه سند مالکیت، تسویه سهم مالیات ملک، تسویه سهم شارژ استراتا و چند هزینه کوچک اشخاص ثالث را هم در بر میگیرد. در بیشتر پروندهها حقالوکاله ما بین $1,400 و $1,600 است؛ یعنی بخش کوچکی از کل هزینههای تکمیل معامله.
گاهی. GST به بیشتر خانههای نوساز، ملکهایی که بازسازی اساسی شدهاند و برخی معاملات املاک تجاری تعلق میگیرد. به فروش مجدد معمول خانهای که پیشتر در آن سکونت شده است تعلق نمیگیرد. دو بازپرداخت میتواند اعمال شود: بازپرداخت معمول GST برای خانه نوساز (GST New Housing Rebate؛ تا سقف $6,300 برای خانههای زیر $450,000 که مالک در آنها ساکن میشود) و بازپرداخت جدید GST برای خریدار خانه اول (First-Time Home Buyer GST Rebate؛ تا سقف $50,000 برای خریدارانی که شرایط خریدار خانه اول را دارند، در خریدهای زیر $1,000,000 و در قراردادهایی که در 20 مارس 2025 یا پس از آن امضا شدهاند). ما GST خالص را محاسبه میکنیم و هر جا شرایط آن فراهم باشد، بازپرداخت را هنگام تکمیل معامله اعمال میکنیم. برای برآورد مبلغ خالص روی یک قیمت مشخص از ماشینحساب GST ما استفاده کنید، یا برای شرایط لازم و نمونه محاسبه، راهنمای کامل ما درباره بازپرداخت GST برای خریدار خانه اول (به انگلیسی) را بخوانید.
بیمه سند مالکیت بیمهنامهای است که حق بیمه آن یک بار پرداخت میشود و ایرادهای سند مالکیت را که پس از تکمیل معامله آشکار میشوند پوشش میدهد: کلاهبرداری، تجاوز به حدود ملک (Encroachment)، حق وثیقههای اعلامنشده (Liens) و مشکلات نقشهبرداری. بیشتر وامدهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) در بیسی بیمهنامه سند مالکیت ویژه وامدهنده را الزامی میدانند و هزینه آن را خریدار میپردازد. بیمه سند مالکیت ویژه مالک معمولاً اختیاری است، اما در بیشتر پروندهها آن را توصیه میکنیم: هزینه آن اندک است و پوشش آن قابلتوجه.
گاهی. برخی وامدهندگان اجازه میدهند تا 1.5% از قیمت خرید را برای هزینههای تکمیل معامله به مبلغ وام مسکن اضافه کنید. قواعد آن به وامدهنده و شرایط کلی شما برای دریافت وام بستگی دارد. بیشتر خریداران هزینههای تکمیل معامله را از پول خودشان میپردازند.
نشانی ملک، قیمت قرارداد، تاریخ تکمیل معامله و مبلغ وام مسکن خود را برای ما بفرستید. پیش‌نمایشی از صورت‌حساب تسویه را همراه با ارقام برایتان می‌فرستیم.