امور ملکی
در بریتیش کلمبیا، هم وکیل و هم نوتاری پابلیک (Notary Public) مجازند معاملات ملکی مسکونی را تکمیل کنند. در یک معامله ساده و معمولی، هر کدام شما را به کلید خانه می‌رساند. تفاوت‌ها از لحظه‌ای پیدا میشود که موضوعی محل اختلاف شود؛ و بهای انتخاب نادرست، به‌ندرت همان هزینه‌ای است که اول کار می‌پردازید.
خلاصه مطلب
بریتیش کلمبیا یکی از معدود حوزه‌های قضایی کاناداست که در آن نوتاری پابلیک حرفهای تحت نظارت قانونی است و اختیار دارد در یک معامله ملکی، مدارک انتقال سند را تهیه و ثبت کند. در بیشتر استانهای دیگر، «نوتاری» یعنی کسی که امضاها را گواهی میکند؛ اما در بیسی، نوتاری حرفهای جداگانه و تمام‌عیار است که تابع قانون Notaries Act است و زیر نظر انجمن نوتاریهای بریتیش کلمبیا (Society of Notaries Public of British Columbia) فعالیت میکند.
یعنی در یک خرید یا فروش مسکونی معمولی در بیسی، می‌توانید وکیل بگیرید یا نوتاری، و هر کدام میتواند شما را بدون دردسر به تکمیل معامله برساند. تفاوت‌های عملی فقط وقتی اهمیت پیدا میکند که پرونده دیگر معمولی نباشد.
کاری که از هر دو برمی‌آید
در یک معامله مسکونی معمولی در بیسی، هم وکیل و هم نوتاری میتوانند همه این کارها را انجام دهند:
در یک خرید مسکونی بی‌مشکل و بدون غافلگیری، کار وکیل و کار نوتاری تقریباً یکسان به نظر می‌رسد؛ و در هر دو حالت، پرونده در همان تاریخ تکمیل میشود.
کاری که فقط از وکیل برمی‌آید
اختیار نوتاری در بیسی همان‌جا تمام میشود که کار دیگر اداری نیست و به معنایی عمیق‌تر، جنبه رویارویی با طرف مقابل یا مشاوره حقوقی پیدا میکند. چند تفاوت واقعی:
وکیل میتواند درباره اثر حقوقی هر بند از قرارداد خرید و فروش شما (Contract of Purchase and Sale) مشاوره بدهد: اینکه آیا شرط مبلغ نگه‌داشته‌شده (Holdback) قابل اجراست، آیا یکی از شروط قرارداد (Subject) برآورده شده است، آیا بیعانه (Deposit) در خطر است، و آیا بر پایه یکی از اظهارات طرف مقابل (Representation) می‌توان طرح دعوا کرد. نوتاری میتواند توضیح دهد که یک بند چه می‌گوید؛ اما نمیتواند بگوید وقتی همان بند برایتان مشکل‌ساز شد چه باید بکنید.
اگر وکیل یا نوتاریِ فروشنده بخواهد تاریخ تکمیل معامله (Completion Date) را عقب بیندازد، شیوه نگهداری یا پرداخت بیعانه را تغییر دهد، یا آزادسازی وجوه را به چیزی مشروط کند که در قرارداد نیامده است، وکیل میتواند از طرف شما در این باره مذاکره کند. نوتاری به شما می‌گوید که وضعیت تغییر کرده است؛ اما حل‌وفصل آن بیرون از حدود کاری است که نوتاری اجازه انجامش را دارد.
اگر معامله‌ای به هم بخورد یا دعوا بر سر بیعانه به دادگاه عالی بیسی (BC Supreme Court؛ دادگاه بدوی اصلی استان، پایین‌تر از دادگاه تجدیدنظر) برسد، فقط وکیل میتواند آنجا نماینده شما باشد. نوتاری نمیتواند دادخواست مدنی (Notice of Civil Claim) ثبت کند، نمیتواند برای حفظ بیعانه از دادگاه دستور موقت (Injunction) بخواهد و نمیتواند گواهی دعوای در جریان (Certificate of Pending Litigation) را روی سند ملک ثبت کند؛ این‌ها همه ابزارهایی‌اند که وقتی یک موضوع ملکی به اختلاف می‌کشد، در عمل به کار می‌آیند.
تنظیم مفاد اختصاصیِ قرارداد کار وکیل است، نه نوتاری؛ مانند وام فروشنده به خریدار (Vendor Takeback)، قرارداد مشروط به تغییر کاربری ملک (Rezoning)، توافق‌های جانبی، تعهدات جبران خسارت (Indemnities) و ترتیبات نگهداری امانیِ مبلغ نگه‌داشته‌شده (Holdback Escrow). اگر معامله شما به متنی نیاز دارد که در فرم استاندارد قرارداد انجمن املاک بیسی (BCREA) نیست، وکیل انتخاب درست است.
هزینه
در یک خرید مسکونی ساده در مترو ونکوور، ممکن است دستمزد نوتاری چند صد دلار کمتر از حق‌الوکاله وکیل برای همان کار باشد. این فاصله واقعی است، اما کوچک‌ترین بخش هزینه‌های تکمیل معامله شما هم هست. مالیات انتقال ملک، هزینه‌های ثبت دولتی، بیمه سند مالکیت (Title Insurance) و هزینه‌های گوناگون اشخاص ثالث همگی از حق‌الوکاله بسیار بیشترند؛ و فرقی نمی‌کند چه کسی پرونده را تکمیل کند، مبلغ آن‌ها همان است.
هزینه‌های ثابت ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) برای پروندههای مسکونی معمولی از $1,400 برای خرید بدون وام مسکن و $1,600 برای خرید با یک وام مسکن شروع میشود. این رقم با بیشتر برآوردهای هزینه نوتاریها در بیسی قابل رقابت است و از حق‌الوکاله بیشتر دفترهای وکالت شهر به‌مراتب کمتر است. جدول کامل هزینه‌های ما را ببینید.
همین که پرونده از حالت معمول خارج شود، این فاصله هزینه هم کمتر میشود. بسیاری از نوتاریها برای پرونده‌هایی که در آن‌ها چند سند مالکیت، مبلغ نگه‌داشته‌شده (Holdback) یا شرایط غیرمعمول وامدهنده در کار است، هزینه بالاتری برآورد می‌کنند. وقتی پرونده واقعاً پیچیده شود، ممکن است در نهایت برای بخشی از کار دستمزد نوتاری بپردازید و بعد، اگر مشکلی پیش بیاید، به وکیل هم پول بدهید تا کار را سامان بدهد.
انتخاب
پرسش‌های متداول
نه. دامنه کار نوتاری در بیسی بسیار گستردهتر از نوتاری در انتاریو، آلبرتا یا بیشتر استانهای دیگر است؛ در آن استانها کار نوتاری عمدتاً گواهی امضاست. در بریتیش کلمبیا، نوتاری پابلیک (Notary Public) حرفهای جداگانه و تحت نظارت قانونی است که تابع قانون Notaries Act و انجمن نوتاریهای بیسی (Society of Notaries Public of BC) است. نوتاریها میتوانند بسیاری از همان مدارک انتقال سند را که وکیل تهیه و ثبت میکند، تهیه و ثبت کنند. تفاوت با وکیل در این است که وقتی موضوعی محل اختلاف میشود، هر حرفه اجازه چه کاری را دارد.
بله. نوتاری در بیسی میتواند کار یک خرید مسکونی معمولی را که وام مسکن هم دارد بر عهده بگیرد و انتقال سند و وام مسکن جدید را در اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) ثبت کند. اینکه دستورالعملها به نوتاری داده شود یا به وکیل، انتخاب وامدهنده است؛ بیشتر وامدهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) هر دو را میپذیرند. اگر پرونده شما وام مسکن خصوصی، چند وامدهنده یا ترتیبات وثیقه پیچیدهتری داشته باشد، گاهی دستورالعمل وامدهنده مشخصاً وکیل را لازم میداند.
اغلب بله، ولی اندکی. فاصله هزینه در یک خرید مسکونی سرراست معمولاً چند صد دلار است. همین که پرونده چیزی فراتر از یک معامله ساده داشته باشد، این فاصله از بین می‌رود و گاهی وارونه میشود: بررسی قرارداد پیش از برداشتن شروط (Subject Removal)، مذاکره درباره مبلغ نگه‌داشته‌شده (Holdback)، خطر ادعای پیمانکاران بر سند ملک (Builder's Lien)، چند سند مالکیت، یا اختلاف‌های پس از تکمیل معامله.
وکیل میتواند درباره اثر حقوقی مفاد قرارداد مشاوره بدهد، بر سر اختلافها با طرف مقابل مذاکره کند، در صورت نیاز طرح دعوا کند و در دادگاه نماینده شما باشد. نوتاری در بیسی هیچیک از این کارها را نمیتواند انجام دهد؛ همین که موضوعی محل اختلاف شود، نوتاری باید پرونده را به وکیل ارجاع دهد. اگر اختلاف فوریت داشته باشد (تکمیل معامله نزدیک است، معامله به هم خورده یا بیعانه در خطر است)، خودِ ارجاع میتواند چند روز از وقتتان را بگیرد؛ روزهایی که شاید نداشته باشید.
هر دو حرفه بیمه اجباری مسئولیت حرفهای (Errors and Omissions Insurance) دارند؛ همان بیمهای که اگر وکیل یا نوتاری شما در پرونده اشتباه کند، از شما محافظت میکند. طرحهای بیمه این دو حرفه با هم فرق دارد و سقف پوشش بیمهنامه و شرایطی که پوشش را به کار میاندازد یکسان نیست. در بیشتر پروندههای مسکونی، حمایتی که میگیرید قابل مقایسه است. تفاوت عملیِ بزرگتر بیمه نیست؛ این است که هر حرفه از اساس اجازه دارد چه کاری برای شما انجام دهد.
وقتی پرونده سرراست است، نوتاری را انتخاب کنید: یک سند مالکیت مسکونی، قراردادی ساده که مذاکره‌اش انجام شده، وام مسکن استاندارد از یک وامدهنده نهادی، بدون مفاد غیرمعمول، بدون موضوع مورد اختلاف و بدون خطر نزدیکِ بروز اختلاف. بسیاری از خریدهای خانه در بیسی همین وضعیت را دارند و نوتاری معامله را بدون مشکل تکمیل میکند.
وقتی احتمال واقعی دارد که پرونده به مشاوره حقوقی نیاز پیدا کند، نه فقط به اسناد حقوقی، وکیل را انتخاب کنید. موقعیت‌های رایج: می‌خواهید قرارداد پیش از امضا بررسی شود؛ معامله شامل انتقال وام مسکن فروشنده به خریدار (Assumed Mortgage)، وام فروشنده به خریدار (Vendor Takeback) یا مبلغ نگه‌داشته‌شده (Holdback) است؛ از طریق شرکت یا تراست خرید می‌کنید؛ ملک در زمین‌های بومیان (First Nations Lands) واقع است؛ وام مسکن خصوصی در کار است؛ هم‌اکنون بر سر بیعانه، قرارداد یا ملک اختلافی وجود دارد؛ یا تاریخ تکمیل معامله آن‌قدر نزدیک است که اگر مشکلی پیش بیاید، فرصت ارجاع پرونده را ندارید.
بله، و این اتفاق میافتد. مشکل در زمانبندی است. اگر اختلاف نزدیک به تکمیل معامله سر باز کند، مثلاً ایرادی در سند مالکیت یک روز پیش از تکمیل معامله یا دعوا بر سر بیعانه در روز تحویل ملک (Possession Date)، زمانی که لازم است تا وکیل تازهای که پیشتر پرونده را ندیده در جریان کار قرار بگیرد، همان زمانی است که شاید نداشته باشید. اگر تاریخ تکمیل معامله تغییر نکند، ممکن است معامله یا بیعانهتان را از دست بدهید؛ و اگر تغییر کند، ممکن است در یک هفته هم به نوتاری و هم به وکیل دستمزد بپردازید.
قرارداد و تاریخ تکمیل معامله را برایمان بفرستید. صادقانه به شما می‌گوییم که معامله‌تان وکیل لازم دارد یا نوتاری کافی است؛ حتی اگر پاسخ، نوتاری باشد.