امور ملکی · زمینهای بومیان (First Nations Lands)
معاملات ملکی در زمینهای بومیان (First Nations Lands) تابع قوانین فدرال و تابع قانون زمین (Land Code) یا معاهده ملت بومی مربوط (First Nation) است و فقط گاهی تابع قوانین استانی. حقی که می‌توانید به دست آورید، وثیقه وامدهنده، دفتر ثبتی که معامله در آن ثبت میشود و زمانبندی، همه متفاوت است. چنین پرونده‌ای به هماهنگی دقیق نیاز دارد و ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم، نه بر اساس نرخ‌های معمول‌مان برای معاملات مسکونی.
نظام‌های حقوقی زمین
«زمینهای بومیان» (First Nations Lands) عنوانی کوتاه برای چند نظام حقوقی جداگانه است:
زمین رزرو (Reserve) مشمول قانون Indian Act: زمینی فدرال که برای استفاده و بهره‌مندی یک گروه بومی (Band) کنار گذاشته شده است. مالکیت زمین نزد دولت (Crown) باقی می‌ماند. اعضای آن گروه زمین را از طریق گواهی تصرف (Certificate of Possession) در اختیار دارند؛ کسانی که عضو نیستند می‌توانند با رضایت شورای گروه بومی (Band Council) و رضایت وزیر، حق اجاره (لیزهولد، Leasehold) داشته باشند. زمین را نمی‌توان بابت بدهی توقیف کرد. وام مسکن (مورگیج) متعارف در دسترس نیست؛ ساختارهای تأمین مالی متفاوت است.
زمینهای دارای قانون زمین (Land Code) بر اساس FNLMA: زمین رزروی که ملت بومی (First Nation) در آن از شمول بیشتر مقررات مربوط به زمین در قانون Indian Act خارج شده و بر اساس توافق‌نامه چارچوب مدیریت زمین ملت‌های بومی (Framework Agreement on First Nation Land Management)، قانون زمین خودش را تصویب کرده است. از سال 2022 قانون فدرال Framework Agreement on First Nation Land Management Act به این توافق‌نامه اعتبار قانونی می‌دهد؛ این قانون جای First Nations Land Management Act را گرفت که نام FNLMA از آن آمده است. ملت بومی دفتر ثبت زمین خودش را اداره میکند، قواعد خودش را برای انتقال و اجاره تعیین میکند و ممکن است شکل‌هایی از مالکیت و تأمین مالی را مجاز بداند که با نظام Indian Act متفاوت است.
زمینهای معاهدهای (Treaty Lands): زمین‌هایی که بر اساس معاهدههای مدرن در اختیار است (برای نمونه، توافق‌نامه‌های نهایی Tsawwassen First Nation Final Agreement، Maa-nulth First Nations Final Agreement و Nisga'a Final Agreement). نظام زمین را خودِ معاهده تعیین میکند. برخی معاهده‌ها مالکیت مطلق (Fee Simple) و ثبت در اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) را مجاز می‌دانند؛ برخی دیگر از دفتر ثبت جداگانه‌ای برای زمینهای معاهدهای استفاده میکنند.
آنچه در پروندههای زمینهای بومیان متفاوت است
اغلب حق اجاره است، نه مالکیت مطلق؛ با مدت مشخص (معمولاً 49 تا 99 سال)، حق تمدید مشخص، محدودیت‌های مشخص برای انتقال و تعهدات مشخص برای اجاره زمین (Ground Rent) یا اجاره پیش‌پرداخت‌شده (Pre-paid Rent). خواندن قرارداد اجاره پیش از آن‌که متعهد شوید ضروری است؛ شما قرارداد اجاره را می‌خرید، نه خودِ زمین را.
معمولاً تأیید شورای گروه بومی، تأیید وزیر (در زمینهای مشمول Indian Act) یا تأییدهای ویژه هر معاهده لازم است. هر کدام روند، زمانبندی و مدارک خودش را دارد.
معامله ممکن است در دفتر ثبت فدرال (Indian Lands Registry)، در دفتر ثبت زمینِ خود ملت بومی بر اساس FNLMA، در یک دفتر ثبت معاهدهای یا (در برخی زمینهای معاهدهای) در اداره ثبت اسناد بیسی ثبت شود. نوع نظام ثبت بر استعلام‌هایی که می‌گیریم و بر پوشش بیمه سند مالکیت (Title Insurance) اثر می‌گذارد.
وام مسکن متعارف بانکی بهطور کلی در زمین رزرو مشمول Indian Act در دسترس نیست. وام‌دهندگانی که در این حوزه کار میکنند از وام مسکن روی حق اجاره (Leasehold Mortgage)، تأمین مالی ماده 89 (Section 89)، ضمانت وزیر (Ministerial Guarantee) یا ساختارهایی با ضمانت گروه بومی استفاده میکنند. در زمینهای مشمول FNLMA و زمینهای معاهدهای، بسته به قانون زمین یا معاهده، گاهی وام مسکن متعارف در دسترس است.
هزینه‌ها
ما برای معاملات زمینهای بومیان جدول هزینه ثابت منتشر نمی‌کنیم. تفاوت روند کار در ملت‌های بومی مختلف، حجم کار لازم و زمانبندی، تعیین یک نرخ واحد را ناممکن میکند. وقتی بدانیم کدام ملت بومی در میان است، چه نوع حقی منتقل میشود و ساختار تأمین مالی چیست، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم
در یک خرید مسکونی معمول با حق اجاره که فقط به یک ملت بومی مربوط باشد، برآورد هزینه ما در حدود هزینه یک معامله مشابه با مالکیت مطلق خواهد بود، به‌اضافه مبلغی متوسط بابت پیچیدگی کار. در پروندههای پیچیده‌تر، مانند معاملات چندملکی در زمینهای معاهدهای، ساختارهای تأمین مالی با ضمانت وزیر یا تأییدهای ویژه یک قانون زمین، برآورد هزینه ما کار اضافی را هم در نظر می‌گیرد.
پرسش‌های متداول
مالکیت مطلق (Fee Simple) شکل معمول مالکیت زمین در بیسی است: سند مالکیت در اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) ثبت میشود، حق مالک دائمی است و ملک را میتوان طبق قوانین استانی فروخت، در رهن گذاشت و هر معامله دیگری روی آن انجام داد. زمینهای بومیان (First Nations Lands)، از جمله زمین رزرو (Reserve) مشمول قانون فدرال Indian Act و زمینهای معاهدهای (Treaty Lands) که بر اساس معاهدههای مدرن در اختیار است، تابع چارچوبهای حقوقی دیگری هستند. حقی که به دست میآورید معمولاً حق اجاره (لیزهولد، Leasehold) یا گواهی تصرف (Certificate of Possession) است، نه مالکیت مطلق؛ و ثبت ممکن است بهجای اداره ثبت اسناد استانی، در دفتر ثبت فدرال (Indian Lands Registry) یا در دفتر ثبت زمینِ خود آن ملت بومی (First Nation) انجام شود.
به نظام حقوقی آن زمین بستگی دارد. در زمین رزرو (Reserve) مشمول قانون Indian Act، خریدار غیربومی معمولاً بهجای مالکیت کامل، حق اجاره (لیزهولد، Leasehold) می‌گیرد؛ این زمین را نمی‌توان با مالکیت مطلق (Fee Simple) به فرد غیربومی فروخت. در زمین‌هایی که قانون زمین (Land Code) خود ملت بومی بر آن‌ها حاکم است (نظامی که سال‌ها با نام FNLMA شناخته می‌شد و اکنون تابع قانون فدرال Framework Agreement on First Nation Land Management Act است)، یا در زمینهای معاهدهای (Treaty Lands) مشمول معاهدههای مدرن، قواعد را قانون زمین (Land Code) یا معاهده آن ملت بومی (First Nation) تعیین میکند؛ برخی به افراد غیربومی اجازه می‌دهند حق اجاره یا حقوقی شبیه مالکیت مطلق داشته باشند و برخی اجازه نمی‌دهند. نظام زمین هر ملت بومی متفاوت است.
گواهی تصرف (Certificate of Possession یا CP) شکلی از تصرف زمین بر اساس قانون Indian Act است. دولت (Crown) آن را به یکی از اعضای گروه بومی (Band) اعطا میکند و این گواهی نشان می‌دهد که آن عضو، زمین را در محدوده رزرو (Reserve) در اختیار دارد. گواهی تصرف را معمولاً فقط میتوان به اعضای دیگر همان گروه بومی منتقل کرد (به شرط تأیید آن گروه و ثبت فدرال). کسانی که عضو آن گروه نیستند گاهی می‌توانند زمینی را که گواهی تصرف دارد اجاره کنند، اما نمی‌توانند خودِ گواهی تصرف را به دست آورند.
به شکلی متفاوت از زمینهای دارای مالکیت مطلق (Fee Simple). زمین رزرو (Reserve) مشمول قانون Indian Act بهطور کلی قابل توقیف نیست و همین موضوع در گذشته وام مسکن متعارف را ناممکن میکرد؛ اگر وامگیرنده به تعهدش عمل نمیکرد، وامدهنده نمیتوانست طلب خود را از محل وثیقه وصول کند. در زمین رزرو، جایگزینهای رایج وام مسکن اینها هستند: وام مسکن روی حق اجاره (Leasehold Mortgage) که در آن وثیقه وامدهنده همان حق اجاره است، ترتیبات تأمین مالی ماده 89 (Section 89)، ضمانت وزیر (Ministerial Guarantee) یا وام با ضمانت گروه بومی (Band). در زمینهای مشمول FNLMA یا زمینهای معاهدهای (Treaty Lands)، قواعد از یک ملت بومی (First Nation) به ملت بومی دیگر فرق میکند. وامدهندگان مشخصی در این بازار تخصص دارند.
مالیات انتقال ملک (PTT) مالیاتی استانی است. اینکه در معاملهای مربوط به زمینهای بومیان (First Nations Lands) اعمال میشود یا نه، به ماهیت حقوقی حقی که منتقل میشود و به نظام ثبت بستگی دارد. انتقالهایی که در اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) ثبت میشوند، برای نمونه ثبت حق اجاره (Leasehold) در برخی زمینهای معاهدهای، بهطور کلی مشمول PTT میشوند؛ انتقالهایی که فقط در دفتر ثبت فدرال (Indian Lands Registry) ثبت میشوند بهطور کلی مشمول آن نمیشوند. ما در هر پرونده مربوط به زمینهای بومیان، هنگام پذیرش پرونده وضعیت PTT را بررسی میکنیم.
ضروری است که هنگام پذیرش پرونده به ما بگویید ملک به زمینهای بومیان (First Nations Lands) مربوط است؛ ما از روز اول پرونده را بر اساس روند کار آن گروه بومی (Band) برنامهریزی میکنیم. روند تأیید شورای گروه بومی (Band Council)، تشریفات قانون زمین (Land Code) و مراحل ثبت، هر کدام کارهای تازهای به پرونده اضافه میکنند و روند دقیق به ملت بومی مربوط (First Nation) بستگی دارد. وقتی بدانیم کدام ملت بومی در میان است، نوع حق چیست و ساختار تأمین مالی چگونه است، زمانبندی را برای همان پرونده اعلام میکنیم.
به ما بگویید کدام ملت بومی در میان است، نوع ملک چیست، چه نوع حقی به دست میآورید و زمانبندی چگونه است. با یک برآورد هزینه و فهرستی کلی از تأییدهایی که لازم خواهیم داشت به شما پاسخ می‌دهیم.