امور ملکی · ریفاینانس
ریفاینانس در مقایسه با خرید یا فروش پرونده آرام‌تری است، اما ترتیب و هماهنگی خاص خودش را دارد: فک رهن وام مسکن (مورگیج) قبلی، ثبت وام مسکن جدید، صورتحساب تسویه (Statement of Adjustments) و تسویه وام قبلی. ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) در پرونده‌های ریفاینانس در سراسر مترو ونکوور وکالت وام‌گیرندگان و (در پرونده‌های وامدهی خصوصی) وکالت وامدهندگان را بر عهده میگیریم.
موقعیت‌های خاص
روند ریفاینانس
وامدهنده جدیدتان دستورالعملهای وام مسکن را برای ما می‌فرستد: مبلغ وام، نرخ بهره، مدت وام، وثیقه لازم و شرایط پرداخت وام. تأیید میکنیم که می‌توانیم این دستورالعمل‌ها را اجرا کنیم و پرونده را باز میکنیم.
آخرین وضعیت سند مالکیت را استعلام میکنیم، همه رهن‌ها و دیگر حقوق ثبت‌شده در سند (Charges) را که باید از سند برداشته شوند مشخص میکنیم و از هر وامدهنده فعلی برگه تسویه وام (Payout Statement) درخواست میکنیم. این برگه‌ها مبلغ دقیقی را به ما می‌دهند که هر وامدهنده هنگام تکمیل معامله باید دریافت کند.
اسناد ثبت وام مسکن جدید، دستور فک رهن برای وامدهنده یا وامدهندگان قبلی و صورتحساب تسویه (Statement of Adjustments) را که وضعیت خالص مالی شما را نشان میدهد آماده میکنیم.
چند روز پیش از پرداخت وام، سند وام مسکن، اظهارنامه‌های رسمی (Statutory Declarations) و شرایط امانی (Trust Conditions) را امضا می‌کنید. بیشتر امضاها به‌صورت الکترونیکی یا با تماس تصویری انجام میشود؛ بعضی وامدهندگان احراز هویت حضوری می‌خواهند.
در روز پرداخت وام، وجه را از وامدهنده جدیدتان دریافت میکنیم، بدهی شما به وامدهنده یا وامدهندگان فعلی را تسویه میکنیم، وام مسکن جدید و فک رهن وام قبلی را ثبت میکنیم و اگر مبلغ خالصی از وام باقی بماند، آن را به شما می‌پردازیم.
پرسش‌های متداول
در ریفاینانس، وکالت وامگیرنده را بر عهده میگیریم (و در وامدهی خصوصی، گاهی وکالت وامدهنده را هم). کار ما اینهاست: استعلام آخرین وضعیت سند مالکیت، گرفتن برگه تسویه وام (Payout Statement) از وامدهنده یا وامدهندگان فعلی، تهیه اسناد فک رهن و اسناد ثبت وام مسکن جدید، دریافت دستورالعملهای وامدهنده جدید، تهیه صورتحساب تسویه (Statement of Adjustments)، امضای اسناد با شما، ثبت وام مسکن جدید و فک رهن وام قبلی، تسویه بدهی شما به وامدهنده فعلی و پرداخت مبلغ خالص وام به شما، اگر مبلغی باقی بماند.
هزینه ثابت ما برای ریفاینانس با تسویه یک وام $1,500 است. تسویه هر بدهی اضافی (وام مسکن دوم، خط اعتباری با وثیقه ملک (HELOC) یا خط اعتباری دیگر) $100 به این مبلغ اضافه میکند. این هزینه ثابت با فرض تأمین مالی متعارف از طریق وامدهنده رده A (A-lender)، یعنی یکی از پنج بانک بزرگ کانادا، تعیین شده است؛ برای وامدهندگان رده B یا رده C، یا وام مسکن خصوصی، هر مورد را جداگانه بررسی میکنیم و هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم. برای مبالغ بالای $2,000,000 یا املاک واقع در زمین‌های بومیان (First Nations Lands) نیز هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم.
از روزی که دستورالعملهای وامدهنده جدید و برگه تسویه وام (Payout Statement) از وامدهنده فعلی به دستمان برسد، یک ریفاینانس معمولی ظرف 3 تا 7 روز کاری تکمیل میشود. استعلام سند مالکیت، تهیه اسناد و امضا چند روز زمان میبرد؛ خودِ تکمیل معامله یکجا و در یک مرحله انجام میشود. اگر زمان کمتری دارید، با ما تماس بگیرید؛ هر پرونده را جداگانه بررسی میکنیم.
در وام مسکن با نرخ ثابت، احتمالاً بله. در بیشتر وامهای مسکن با نرخ ثابت در بیسی، جریمه برابر است با بهره سه ماه یا تفاوت نرخ بهره (Interest Rate Differential یا IRD)، هر کدام که بیشتر باشد. جریمه وامهای مسکن با نرخ متغیر معمولاً کمتر و برابر بهره سه ماه است. رقم دقیق در برگه تسویه وام (Payout Statement) میآید که وامدهندهتان صادر میکند. اگر جریمه بهطور محسوسی بیشتر از انتظارتان بود، پیش از تکمیل معامله با کارگزار وام مسکن (Mortgage Broker) خود صحبت کنید؛ گاهی انتقال و تمدید وام (Port and Extend) یا ساختار دیگری برای ریفاینانس هزینه را کم میکند.
بله، مشروط به اعتبارسنجی وامدهندهتان. در ریفاینانس همراه با برداشت نقدی (Cash-out Refinance) میتوانید تا درصدی از ارزش ملک وام بگیرید (معمولاً 80% در ریفاینانس با وامدهنده رده A) و مابهالتفاوت را نقد دریافت کنید. این پول را میتوانید برای هر منظوری به کار ببرید: بهسازی خانه، تجمیع بدهیها یا سرمایهگذاری. وام مسکن جدید جایگزین وام قبلی میشود و مبلغ خالص وام، پس از تسویه وام مسکن فعلی و کسر حقالوکاله ما و هرگونه هزینه اشخاص ثالث، به شما پرداخت میشود.
نامه تعهد وامدهنده جدید (Commitment Letter) و مشخصات وام مسکن فعلی‌تان را برایمان بفرستید. با برآورد هزینه ثابت و برنامه‌ای روشن برای تکمیل معامله به شما پاسخ می‌دهیم.