امور ملکی · فروشندگان
در فروش ملک، کار ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) این است که شما را از پیشنهاد خرید پذیرفته‌شده تا رسیدن پول به حسابتان پیش ببریم؛ یعنی امور سند مالکیت، تسویه وامهای مسکن (مورگیج) و تراکنش‌های تکمیل معامله را انجام دهیم. این سازوکار معمولاً بی‌سروصدا پیش میرود. وقتی این‌طور نباشد، اصل کار این است که از مشکل جلوتر باشیم، نه اینکه پس از پیش آمدنش واکنش نشان دهیم.
موقعیت‌های خاص
بیشتر فروشندگان مشاور املاک می‌گیرند و روند معمول بدون مشکل پیش میرود. چند موقعیت هم قواعد خاص خودشان را دارند.
فروش توسط مالک
وقتی فروش را خودتان انجام می‌دهید. تنظیم قرارداد، مواردی که قانوناً باید اعلام شود و اینکه چگونه بدون پرداخت کمیسیون 5% از خودتان محافظت کنید.
افشای وضعیت ملک
فرم افشای وضعیت ملک (Property Disclosure Statement)، عیب‌های پنهان (Latent Defects)، حدود قاعده «خریدار باید مراقب باشد» (Caveat Emptor) در بیسی و رایج‌ترین مواردی که پس از تکمیل معامله علیه فروشندگان طرح دعوا میشود.
روند معمول
خریدار شروط خود (Subjects) را برمی‌دارد: گرفتن وام، بازرسی ملک و بررسی مدارک. بیعانه (Deposit) به حساب امانی (Trust Account) کارگزاری املاک خریدار یا وکیل خریدار واریز میشود. قرارداد الزام‌آور میشود.
همراه با اطلاعات تماس وامدهنده، استراتا (در صورت وجود) و مشاور املاکتان. ما پرونده را باز میکنیم، استعلام سند مالکیت را میگیریم و تهیه اسناد تکمیل معامله را شروع میکنیم.
از هر وامدهندهای که در سند ثبت شده است برگه تسویه وام (Payout Statement) درخواست میکنیم. این برگه مبلغ دقیقی را که برای فک رهن وام مسکن در تاریخ تکمیل معامله (Completion Date) لازم است به ما میدهد، شامل بهره و هر جریمه بازپرداخت زودهنگام (Prepayment Penalty).
صورتحساب تسویه فروشنده (Statement of Adjustments) را تهیه میکنیم؛ یعنی فهرست تفصیلی این اقلام: قیمت فروش، بیعانه‌ای که به حساب شما منظور میشود (و هنگام تکمیل معامله به شما می‌رسد)، تسویه سهم مالیات ملک (بسته به اینکه از پیش پرداخته باشید یا نه، بستانکار یا بدهکار می‌شوید)، تسویه سهم شارژ استراتا، حق‌الوکاله ما، تسویه وامهای مسکن و هر قلم دیگری که در پرونده شما مطرح باشد. شما آن را بررسی می‌کنید؛ اگر چیزی درست نباشد، اصلاحش میکنیم.
چند روز پیش از تکمیل معامله، فرم انتقال سند (Form A)، دستور فک رهن هر وام مسکن موجود و شرایط امانی تکمیل معامله (Trust Conditions) را امضا می‌کنید. امضا را میتوانیم به‌صورت الکترونیکی، با تماس تصویری یا حضوری انجام دهیم.
پول خرید را از وکیل خریدار دریافت میکنیم، وام یا وامهای مسکن شما و هر حق ثبتشده دیگری در سند (Charge) را تسویه میکنیم و مبلغ خالص فروش را با حواله بانکی (Wire Transfer) یا چک بانکی (Bank Draft) برای شما میفرستیم.
تاریخ تحویل ملک (Possession Date) معمولاً یک روز کاری پس از تکمیل معامله است. مشاور املاک شما کلیدها را در زمانی که در قرارداد تعیین شده به خریدار تحویل میدهد.
حق‌الوکاله
هزینه ثابت ما برای یک فروش مسکونی معمولی (بدون وام مسکنی در سند که نیاز به فک رهن داشته باشد) $1,200 است. اگر وام مسکنی برای تسویه در کار باشد، برای فک رهن هر وام $100 اضافه میشود. برای فروش‌های بالای $2,000,000، املاک واقع در زمین‌های بومیان (First Nations Lands) یا فروش‌های پیچیده با چند سند مالکیت، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم.
به‌عنوان فروشنده، این موارد را هم می‌پردازید: کمیسیون مشاور املاک، که در قرارداد سپردن ملک برای فروش (Listing Agreement) تعیین میشود و معمولاً 7% از $100,000 اول و 2.5% از باقی‌مانده است و گاهی ساختار دیگری دارد؛ هر جریمه بازپرداخت زودهنگام وام مسکن؛ و چند قلم هزینه اشخاص ثالث. پیش از تکمیل معامله، صورتحساب تسویه فروشنده را برایتان میفرستیم تا مبلغ خالص دریافتی‌تان را تا آخرین دلار بدانید.
پرسش‌های متداول
در یک فروش مسکونی معمولی: قرارداد را دریافت میکنیم، اسناد انتقال سند را آماده میکنیم، مبلغ تسویه هر وام مسکن یا حق ثبتشده دیگری را که در سند باشد محاسبه میکنیم، صورتحساب تسویه (Statement of Adjustments) را تهیه میکنیم، اسنادی را که باید امضا کنید برایتان میفرستیم، هنگام تکمیل معامله پول را از وکیل خریدار دریافت میکنیم، وام یا وامهای مسکن موجودتان را تسویه میکنیم و مبلغ خالص فروش را برای شما میفرستیم.
از هر وامدهندهای که در سند ثبت شده است برگه تسویه وام (Payout Statement) میگیریم؛ یعنی مبلغ دقیقی که برای فک رهن وام مسکن در تاریخ تکمیل معامله لازم است، شامل بهره تا همان تاریخ و هر جریمه بازپرداخت زودهنگام (Prepayment Penalty). وکیل خریدار قیمت خرید را برای ما میفرستد؛ ما از همان پول طلب هر وامدهنده را تسویه میکنیم، هر مبلغ خالصی را که باقی بماند برای شما میفرستیم و به شما (و وکیل خریدار) تأیید میکنیم که اسناد فک رهن دریافت و ثبت شده است.
بیشتر وامهای مسکن با نرخ ثابت در بیسی جریمه بازپرداخت زودهنگام دارند که برابر است با بهره سه ماه یا تفاوت نرخ بهره (Interest Rate Differential)، هر کدام که بیشتر باشد. این جریمه در برگه تسویه وامی که وامدهنده میدهد آمده است و از پول فروش کسر میشود. اگر جریمه بهطور قابلتوجهی بیشتر از انتظارتان بود، پیش از تکمیل معامله با کارگزار وام مسکن (Mortgage Broker) خود صحبت کنید؛ گاهی انتقال وام به ملک دیگر (Port) یا ریفاینانس (جایگزینی وام مسکن با وام جدید) میتواند این هزینه را کم کند. همین که رقم تسویه از وامدهنده برسد، میتوانیم آن را به شما بدهیم تا خودتان در این باره تصمیم بگیرید.
نه. ما مرتب وکالت فروشندگانی را بر عهده میگیریم که بیرون از استان یا بیرون از کشور هستند. بسته به نوع سند و الزامات وامدهنده، اسناد را میتوان با تماس تصویری، از طریق پست یا نزد نوتاری پابلیک در کشوری دیگر امضا کرد. در این حالت باید کمی زودتر و بیشتر برنامهریزی کرد، بهویژه برای رساندن اسناد؛ اما خودِ تکمیل معامله طبق همان زمانبندی پیش میرود.
معمولاً در روز تکمیل معامله، با حواله بانکی (Wire Transfer) یا چک بانکی (Bank Draft)، پس از آنکه پول خریدار وصول شود و ما وامهای مسکن و دیگر حقوق ثبتشده در سند را تسویه کرده باشیم. بیشتر فروشندگان، بسته به زمان پردازش بانک، پول را در همان روز تکمیل معامله یا روز کاری بعد در حساب خود می‌بینند.
قرارداد و تاریخ تکمیل معامله را برایمان بفرستید. با برآورد هزینه ثابت و قدم بعدی روشن به شما پاسخ می‌دهیم.