امور ملکی · انتقال سند
افزودن نام همسر به سند، انتقال ملک به فرزند، انتقال ملک به شرکت هلدینگ؛ این‌ها از آن دست انتقال‌هایی هستند که از بیرون ساده به نظر می‌رسند، اما معمولاً پای چند موضوع هم‌زمان در میان است: مالیات انتقال ملک (PTT)، رضایت وامدهنده، ساختار مالیاتی و احراز شرایط معافیت. ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا)، هر جا پرونده اجازه بدهد، این انتقالها را با هزینه ثابت انجام می‌دهیم.
سه موقعیت رایج
همسران
مالکیت مشترک با حق بقا (Joint Tenancy) در برابر مالکیت مشاع (Tenancy in Common)، معافیتی از مالیات انتقال ملک (PTT) که ممکن است شامل شما شود، و رضایت وامدهنده که اغلب لازم است.
خانواده
انتقال از پدر یا مادر به فرزند، معافیت محدود PTT، نامه هدیه (Gift Letter) و ملاحظات مالیاتی‌ای که باید پیش از هر کاری با حسابدارتان بررسی کنید.
شرکت‌های هلدینگ
انتقال ملک به شرکت هلدینگ یا از آن. مالیات انتقال ملک (PTT) تعلق میگیرد. رضایت وامدهنده لازم است. طراحی ساختار مالیاتی کار حسابدار شماست؛ اما بخش حقوقی کار را ما هماهنگ میکنیم.
آنچه همیشه بررسی میکنیم
سند مالکیت را از اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) استعلام میکنیم و همه حقوق و محدودیت‌های ثبتشده در سند (Charges) را مشخص میکنیم: وام مسکن (مورگیج)، حق وثیقه (Lien)، حق ارتفاق (Easement)، تعهدات محدودکننده (Restrictive Covenants)، ادعای پیمانکاران بر سند ملک (Builder's Lien) و احکام دادگاه (Judgments). هر یک از این‌ها می‌تواند بر انتقال اثر بگذارد یا رسیدگی جداگانه بخواهد.
مالیات انتقال ملک (PTT) را بر پایه ارزش منصفانه بازارِ سهم مالکیتی که منتقل میشود محاسبه میکنیم و هر معافیتی را که در دسترس باشد بررسی میکنیم (انتقال میان همسران، انتقال از پدر یا مادر به فرزند، جدایی همسران، انتقال بر پایه وصیتنامه). تا مدارک احراز شرایط معافیت را تأیید نکنیم، به هیچ معافیتی تکیه نمی‌کنیم.
اگر وام مسکنی در سند ثبت شده باشد، رضایت کتبی وامدهنده را برای انتقال می‌گیریم. بیشتر وام‌دهنده‌های نهادی (بانک‌ها و مؤسسات مالی) در انتقال میان همسران یا انتقال به شرکت هلدینگ رضایت می‌دهند؛ بعضی شرط می‌گذارند و بعضی رضایت نمی‌دهند. دانستن این موضوع از همان ابتدا از بروز مشکل هنگام ثبت جلوگیری می‌کند.
انتقال محل سکونت اصلی میان اعضای خانواده، اگر پیش‌تر در آن ملک سکونت شده باشد، معمولاً مشمول GST نیست؛ اما استثناهایی وجود دارد: انتقالهای مربوط به ملک تجاری، خانه‌ای که ساخت آن به‌تازگی تمام شده یا ملکی که بازسازی اساسی شده است ممکن است مشمول GST شود. در هر پرونده انتقال، وضعیت GST را مشخص میکنیم.
فرم انتقال سند (Form A)، اظهارنامه‌های رسمی (Statutory Declarations)، اظهارنامه مالیات انتقال ملک (PTT Return)، هر گواهی مالیاتی که لازم باشد، نامه هدیه (Gift Letter) یا مدارک مربوط به مبلغ پرداختی، و ثبت انتقال در اداره ثبت اسناد بیسی. همه را خودمان تهیه و ثبت میکنیم.
پرسش‌های متداول
موارد رایج اینهاست: افزودن نام همسر به سند پس از ازدواج یا شروع زندگی مشترک، حذف نام همسر سابق هنگام جدایی، انتقال محل سکونت اصلی از پدر یا مادر به فرزند بزرگسال، انتقال ملک به شرکت به دلایل مربوط به مسئولیت حقوقی یا برنامهریزی مالیاتی، انتقال در پی فوت یکی از مالکان ثبتشده در سند، یا اصلاح یک اشتباه قدیمی در ثبت. سازوکار حقوقی این انتقالها شبیه فروش است، اما مبلغی که در برابر انتقال پرداخت میشود (Consideration) اغلب نمادین یا صفر است، و مالیات انتقال ملک (PTT)، GST، رضایت وامدهنده و ملاحظات مالیاتی آنها با معامله میان طرفهای مستقل از هم (Arm's-length Transaction) فرق دارد.
معمولاً بله. مالیات انتقال ملک (PTT) به بیشتر انتقالهای سند مالکیت ثبتشده در بیسی تعلق میگیرد، چه پولی رد و بدل شود و چه نشود. این مالیات بر پایه ارزش منصفانه بازارِ سهم مالکیتی که منتقل میشود محاسبه میشود، نه بر پایه مبلغی که پرداخت شده است. چند معافیت محدود وجود دارد: انتقال میان همسران، برخی انتقالها از پدر یا مادر به فرزند، انتقال بر پایه وصیتنامه یا در پی فوت بدون وصیتنامه، و انتقال در جریان جدایی همسران. ما در هر پرونده، پیش از تکیه بر معافیت، آن را بررسی میکنیم.
اگر وام مسکنی در سند ثبت شده باشد، تقریباً همیشه بله. بیشتر وام‌دهنده‌های نهادی لازم می‌دانند که پیش از هر تغییری در مالکان ثبتشده در سند، رضایت کتبی آنها گرفته شود. بدون این رضایت، انتقال می‌تواند از نظر حقوقی نقض قرارداد وام مسکن (Default) به شمار آید. ما در آغاز هر پرونده انتقال، از رضایت وامدهنده مطمئن می‌شویم.
ممکن است پیش بیاید. انتقال میان اشخاصی که از هم مستقل نیستند (Non-arm's Length)، برای مثال پدر و مادر و فرزندان، از نظر مالیاتی چنین فرض میشود که به ارزش منصفانه بازار انجام شده است، حتی اگر هیچ پولی رد و بدل نشود. اگر ملک محل سکونت اصلی انتقال‌دهنده نباشد، این موضوع می‌تواند برای او مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) به همراه بیاورد. تعیین ملک به‌عنوان محل سکونت اصلی (Principal Residence Designation)، قواعد انتساب (Attribution Rules) و دیگر ملاحظات مالیاتی باید پیش از ثبت انتقال با حسابدارتان بررسی شود. ما مشاوره مالیاتی نمی‌دهیم، اما درباره زمان‌بندی و مدارک با حسابدارتان هماهنگ میکنیم.
هزینه هر انتقال را برای همان پرونده برآورد میکنیم. حجم کار به این بستگی دارد که طرفها چه کسانی هستند، آیا وام مسکنی در کار است که باید فک رهن شود یا تعهد آن به عهده گرفته شود، چه رضایتهایی لازم است و آیا پای شرکت یا بیش از یک سند مالکیت در میان است. شرایط پرونده را به ما بگویید؛ حقالوکاله را هنگام پذیرش پرونده و پیش از شروع هر کاری تأیید میکنیم.
به ما بگویید طرفها چه کسانی هستند، ملک کدام است و دلیل انتقال چیست. با برآورد هزینه انتقال، بررسی مالیات انتقال ملک (PTT) و فهرست رضایتهایی که لازم خواهیم داشت به شما پاسخ می‌دهیم.