امور ملکی · خریداران
بخش حقوقی خرید ملک مسکونی در بریتیش کلمبیا عمدتاً سرراست است، تا وقتی که مشکلی پیش بیاید. کار ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) این است که تا جای ممکن جلوی این مشکلات را بگیریم. یعنی قرارداد را می‌خوانیم، ایرادهای سند مالکیت را که دیر خودشان را نشان می‌دهند پیدا می‌کنیم و در مراحل تکمیل معامله قدم‌به‌قدم همراهتان هستیم تا تنها غافلگیری، کلیدهای خانه جدیدتان باشد.
موقعیت‌های خاص
بیشتر خریدهای خانه طبق روند معمول بیسی پیش می‌روند. چند موقعیت هم قواعد خاص خودشان را دارند.
خرید اول
معافیت مالیات انتقال ملک (PTT) که خودش هزینه‌اش را جبران میکند، برنامه فدرال خریداران خانه (Home Buyers' Plan) و اینکه در نخستین تکمیل معامله‌تان در عمل چه انتظاری داشته باشید.
واگذاری قرارداد
خرید واحد پیش‌فروش از کسی که هرگز آن را تحویل نگرفته است. بندهایی از قرارداد که تعیین می‌کنند معامله به‌صرفه است یا نه.
نوساز
خرید مستقیم از سازنده. ساختار پرداخت بیعانه، GST، ادعای پیمانکاران بر سند ملک (Builder's Lien) و بسته ضمانتی که همراه خرید می‌آید.
روند معمول
معمولاً روی فرم استاندارد قرارداد خرید و فروش (Contract of Purchase and Sale) از انجمن املاک بیسی (BCREA) که مشاور املاک شما تنظیم میکند. قرارداد این موارد را تعیین میکند: قیمت، بیعانه (Deposit)، تاریخ تکمیل معامله (Completion Date)، تاریخ تحویل ملک (Possession Date)، تاریخ تسویه (Adjustment Date) و هر شرطی که در قرارداد گذاشته شود (Subjects)، مانند شرط گرفتن وام، بازرسی ملک و بررسی مدارک استراتا. قرارداد با پذیرفته شدن پیشنهاد الزامآور میشود، مشروط به شروطی که در آن آمده است.
شروط (Subjects) شرایطی هستند که باید برآورده شوند (یا از آن‌ها صرف‌نظر شود) تا معامله قطعی شود. همین که آن‌ها را بردارید، قرارداد الزامآور است. بیعانه معمولاً ظرف 24 ساعت پس از برداشتن شروط (Subject Removal) به حساب امانی (Trust Account) واریز میشود.
قرارداد و اطلاعات تماس مشاور املاک و وام‌دهنده‌تان را برایمان می‌فرستید. ما سند مالکیت را از اداره ثبت اسناد بیسی (Land Title Office) می‌گیریم، مدارک استراتا و گواهی‌های مالیاتی را سفارش می‌دهیم، دستورالعمل‌های وام‌دهنده‌تان را دریافت می‌کنیم و تهیه اسناد تکمیل معامله را شروع می‌کنیم.
چند روز پیش از تکمیل معامله، صورت‌حساب تسویه (Statement of Adjustments) را برایتان می‌فرستیم؛ یعنی حساب دلار به دلارِ آنچه هنگام تکمیل معامله باید بپردازید: قیمت خرید، کسر بیعانه پرداخت‌شده، تسویه سهم مالیات ملک، تسویه سهم شارژ استراتا، حق‌الوکاله ما، هزینههای دولتی، هزینههای اشخاص ثالث و مالیات انتقال ملک (PTT). شما آن را بررسی میکنید؛ اگر چیزی درست نباشد، اصلاحش می‌کنیم.
یک تا سه روز پیش از تکمیل معامله، اسناد ثبتی ملک، اسناد وام مسکن (مورگیج)، اظهارنامه‌های رسمی (Statutory Declarations) و شرایط امانی (Trust Conditions) برای آزادسازی وجوه را امضا میکنید. بیشتر امضاها به‌صورت الکترونیکی یا با تماس تصویری انجام میشود؛ بعضی باید حضوری باشد.
پول شما و مبلغ وام مسکن را دریافت می‌کنیم، انتقال سند و هر وام مسکن جدید را در اداره ثبت اسناد بیسی ثبت می‌کنیم، مبلغ خرید را برای وکیل فروشنده می‌فرستیم و ثبت را تأیید می‌کنیم. همه این مراحل معمولاً تا میانه بعدازظهر به پایان میرسد.
معمولاً یک روز کاری پس از تکمیل معامله. مشاور املاک شما کلیدهای ملک را در زمانی که در قرارداد تعیین شده تحویل می‌دهد.
جنبه مالی
هزینه ثابت ما
$1,400 – $1,600
برای خرید مسکونی معمولی زیر $2,000,000 ($1,400 برای خرید بدون وام مسکن و $1,600 با یک وام مسکن). جدول کامل هزینهها.
مجموع هزینههای تکمیل معامله
~2 – 4%
از قیمت خرید؛ بخش عمده آن مالیات انتقال ملک است. جزئیات کامل را ببینید.
پرسش‌های متداول
ترجیحاً پیش از برداشتن شروط قرارداد (Subject Removal)؛ دیرترین زمان هم همان روزی است که شروط را برمی‌دارید. هرچه زودتر قرارداد را ببینیم، برای هر نکته غیرمعمولی که در آن باشد کار بیشتری از دستمان برمی‌آید. وقتی شروط را برداشته باشید، قرارداد الزامآور شده است و بیشترِ کار ما اجرای معامله است، نه مشاوره. با کمال میل قرارداد را پیش از امضا، پیش از برداشتن شروط یا پس از آن بررسی می‌کنیم؛ اما هرچه زودتر باشد، مفیدتر است.
معمولاً نه. بیشتر خریدهای مسکونی از ابتدا تا انتها با تلفن، ایمیل و امضای الکترونیکی انجام میشود. بعضی پرونده‌ها به امضای حضوری نیاز دارند، برای مثال برخی سوگندنامه‌ها (Affidavit) یا مواردی که وامدهنده احراز هویت حضوری می‌خواهد، و ما با کمال میل در دفترمان در 1500 West Georgia شما را می‌بینیم. با بیشتر خریدارانی که موکل ما هستند هیچ‌وقت دیدار حضوری نداریم.
مجموع هزینههای تکمیل معامله در یک خرید مسکونی معمولی در بیسی 2 تا 4 درصد قیمت است و بخش عمده آن مالیات انتقال ملک (PTT) است. علاوه بر این، برای پیشپرداخت (Down Payment) و برای خودِ هزینههای تکمیل معامله به پول نقد نیاز دارید؛ بیشتر وامدهندهها اجازه نمیدهند این هزینهها را با وام بپردازید. برای جزئیات کامل و قلمبهقلم، صفحه هزینههای تکمیل معامله را ببینید.
بیعانه در ابتدای کار پرداخت میشود (معمولاً ظرف 24 ساعت پس از برداشتن شروط) و تا تکمیل معامله نزد کارگزاری املاک فروشنده یا وکیل فروشنده در حساب امانی (Trust Account) نگهداری میشود. پیشپرداخت باقیمانده پول خود شماست (پس از کسر بیعانه) که هنگام تکمیل معامله میپردازید، در کنار مبلغ وام مسکن اگر وامی در کار باشد. بیعانه هنگام تکمیل معامله جزو پیشپرداخت حساب میشود.
به مفاد قرارداد و زمانبندی بستگی دارد. همین که شروط برداشته شود، قرارداد الزامآور است؛ حتی اگر وامدهنده یک روز پیش از تکمیل معامله از دادن وام منصرف شود. اگر نتوانید معامله را تکمیل کنید، فروشنده ممکن است برای مطالبه خسارت علیه شما طرح دعوا کند، بیعانهتان در خطر است و ممکن است علیه هر ملکی که دارید گواهی دعوای در جریان (Certificate of Pending Litigation) ثبت شود. این یکی از موقعیتهایی است که حضور وکیل از مراحل اولیه تفاوت واقعی ایجاد میکند: گاهی وام مسکن خصوصی یا ریفاینانس (جایگزینی وام مسکن با وام جدید) کوتاهمدت میتواند معامله را نجات دهد.
از روزی که پیشنهاد پذیرفتهشده را امضا میکنید تا تحویل ملک، خریدها در بیسی معمولاً 14 تا 60 روز طول میکشد و این به مهلتهای برداشتن شروط و تاریخ تکمیل معامله در قرارداد بستگی دارد. از دید ما، برای اینکه معامله بدون مشکل تکمیل شود، از روزی که پرونده به دستمان میرسد دستکم 5 روز کاری لازم داریم و برای پروندههای پیچیده بیشتر. اگر زمان کمتری دارید، با ما تماس بگیرید تا وضعیت پروندهتان را جداگانه بررسی کنیم.
ابزار سریع
قیمت، درصدی از ملک که می‌خرید و وضعیت مالیات خریدار خارجی را وارد کنید. ما مالیات عادی انتقال ملک (PTT) و، در موارد مشمول، 20% اضافی را حساب می‌کنیم.
ابزار سریع
بیشتر خانه‌های نوساز مشمول 5% GST فدرال هستند. بازپرداخت جدید خریدار خانه اول (First-Time Home Buyer Rebate، تا سقف $50,000) و بازپرداخت معمول مسکن نوساز (New Housing Rebate) هم در دسترس است.
قرارداد و تاریخ تکمیل معامله را برایمان بفرستید. با برآورد هزینه ثابت و قدم بعدی روشن به شما پاسخ می‌دهیم.