خرید خانه · خریداران خانه اول
هم دولت بی‌سی و هم دولت فدرال برنامه‌هایی دارند که برای مقرون‌به‌صرفه‌تر کردن خرید خانه اول طراحی شده‌اند. بزرگ‌ترین آن‌ها معافیت خریدار خانه اول از مالیات انتقال ملک (PTT) در بی‌سی است که می‌تواند هنگام تکمیل معامله هزاران دلار برایتان صرفه‌جویی کند. برنامه‌های کوچک‌تر، یعنی برنامه فدرال خریداران خانه (Home Buyers' Plan) و حساب پسانداز خانه اول (First Home Savings Account)، در تأمین پول خرید کمک میکنند.
بزرگ‌ترین برنامه
مالیات انتقال ملک (PTT) مالیاتی است که در بی‌سی هنگام انتقال سند مالکیت ملک پرداخت میشود و معمولاً بزرگ‌ترین قلم هزینه‌های تکمیل معامله در خرید ملک مسکونی است. برنامه خریدار خانه اول (First-Time Home Buyer Program) در خریدهای واجد شرایط تا یک سقف قیمت مشخص، PTT مربوط به $500,000 اولِ ارزش ملک را می‌بخشد و در بازه‌ای بالاتر از آن سقف، که معافیت در آن به‌تدریج کم میشود، معافیت جزئی میدهد.
برای واجد شرایط بودن باید شهروند کانادا یا مقیم دائم باشید، سابقه قابل‌توجهی از اقامت در بی‌سی یا ارائه اظهارنامه مالیاتی به‌عنوان ساکن بی‌سی داشته باشید، هرگز در هیچ جای دنیا مالک محل سکونت اصلی نبوده باشید و قصد داشته باشید اندکی پس از تکمیل معامله، در ملک به‌عنوان محل سکونت اصلی خود ساکن شوید.
این سقف‌ها هر از گاهی تغییر میکند؛ برای همین، ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) در هر پرونده خریدار خانه اول، پیش از تکیه بر معافیت، ارقام جاری را تأیید می‌کنیم. بیشتر درباره PTT و نحوه محاسبه نرخ‌های پلکانی آن بخوانید.
برنامه‌های فدرال
از 20 مارس 2025 (برای قراردادهایی که پیش از 1 ژانویه 2031 امضا شده باشند)، خریداران خانه اول که ملک نوساز می‌خرند می‌توانند تا $50,000 از GST فدرال را پس بگیرند. این بازپرداخت در قیمت خرید $1,000,000 یا کمتر کامل است، یعنی GST خالص پس از بازپرداخت صفر میشود؛ بین $1,000,000 و $1,500,000 به‌صورت خطی کاهش می‌یابد و بالاتر از $1,500,000 در دسترس نیست. برای واجد شرایط بودن باید دست‌کم 18 سال داشته باشید، شهروند کانادا یا مقیم دائم باشید، در سال تقویمی خرید یا چهار سال تقویمی پیش از آن در هیچ جای دنیا محل سکونت اصلی نداشته باشید و پیش‌تر این بازپرداخت را مطالبه نکرده باشید. همسر و خریداران مشترک نیز باید واجد شرایط باشند. در هر پرونده خرید ملک نوساز، واجد شرایط بودن شما را تأیید می‌کنیم و درخواست بازپرداخت را هنگام تکمیل معامله ثبت می‌کنیم. مبلغ خالص را با ماشین‌حساب GST ما برآورد کنید. برای آشنایی با چهار شرط واجد شرایط بودن و سه نمونه محاسبه، راهنمای کامل ما درباره بازپرداخت GST خریدار خانه اول (به انگلیسی) را بخوانید.
به شما اجازه میدهد برای خرید خانه اول، بدون پرداخت مالیات از حساب پسانداز بازنشستگی خود (RRSP) برداشت کنید؛ این مبلغ باید طی دوره‌ای مشخص به RRSP برگردانده شود. سقف برداشت را دولت فدرال تعیین میکند و هر چند وقت یک بار به‌روز میشود. مسئولیت اجرای HBP با اداره مالیات کانادا (CRA) است و برداشت را بانک شما یا مؤسسه صادرکننده RRSP انجام میدهد؛ اما زمان برداشت باید با زمان واریز وام مسکن (مورگیج) شما هماهنگ باشد و ما این هماهنگی را هنگام تکمیل معامله با وام‌دهنده شما انجام می‌دهیم.
یک حساب ثبتشده که دو مزیت را در کنار هم دارد: مانند RRSP، مبالغ واریزی از درآمد مشمول مالیات کسر میشود و مانند حساب پسانداز معاف از مالیات (TFSA)، رشد سرمایه و برداشت برای خرید خانه اول از مالیات معاف است. این حساب سقف سالانه و سقف مادامالعمر دارد. FHSA را میتوان با HBP ترکیب کرد. مانند HBP، مؤسسه مالی شما حساب را اداره میکند و برداشت را انجام میدهد؛ ما مطمئن می‌شویم که برنامه تکمیل معامله با زمان رسیدن این وجوه سازگار باشد.
آنچه در نخستین تکمیل معامله در پیش دارید
حداقل پیش‌پرداخت شما (Down Payment)، یعنی 5% از $500,000 اول و 10% از بخش بالاتر از آن، تا سقف $1,500,000 که حد واجد شرایط بودن برای وام‌های مسکن بیمه‌شده است؛ به‌اضافه هزینه‌های تکمیل معامله که حدود 2 تا 4 درصد قیمت خرید است. بزرگ‌ترین قلم این هزینه‌ها PTT است و اگر واجد شرایط باشید، معافیت می‌تواند بیشتر آن را از میان بردارد.
معمولاً یک روز پس از تکمیل معامله. در قرارداد شما تاریخ تحویل ملک (Possession Date) مشخص میشود که اغلب یک روز کاری پس از تاریخ تکمیل معامله (Completion Date) است. مشاور املاک شما کلیدها را در زمانی که در قرارداد آمده است تحویل میدهد.
بیعانه (Deposit) پیشاپیش پرداخت میشود (معمولاً ظرف 24 ساعت پس از برداشتن شروط قرارداد یا Subject Removal) و در حساب امانی (Trust Account) نگهداری میشود. هنگام تکمیل معامله، جزو پیش‌پرداخت شما به حساب می‌آید. اگر معامله پس از برداشتن شروط به دلیلی جز نقض قرارداد از سوی فروشنده منتفی شود، ممکن است بیعانه در خطر باشد.
اگر وام مسکن دارید، بله. وام‌دهنده شما تا زمان تکمیل معامله تأییدیه موقت بیمه (Insurance Binder) می‌خواهد که برقراری پوشش بیمه را تأیید کند. اگر واحد استراتا می‌خرید، بیمه‌نامه شرکت استراتا (Strata Corporation) ساختمان را پوشش میدهد؛ با این حال برای واحد خودتان (بهسازی‌ها و وسایل داخل واحد) و مسئولیت شخصی همچنان به بیمه نیاز دارید.
نامه گزارش نهایی (Reporting Letter) را برایتان می‌فرستیم که سند مالکیت ثبتشده، مشخصات وام مسکن ثبتشده، رونوشت همه مدارک امضاشده و صورت‌حساب نهایی را در بر دارد. یک نسخه را در سوابق خود نگه دارید؛ حسابدار آینده شما و وکیل هر خریدار آینده روزی آن را خواهند خواست.
پرسش‌های متداول
برای معافیت خریدار خانه اول از مالیات انتقال ملک (PTT) در بی‌سی، باید شهروند کانادا یا مقیم دائم باشید؛ دست‌کم یک سال، بلافاصله پیش از تاریخ ثبت ملک، در بی‌سی زندگی کرده باشید (یا در شش سال مالیاتی پیش از ثبت، دست‌کم دو اظهارنامه مالیات بر درآمد به‌عنوان ساکن بی‌سی ارائه کرده باشید)؛ هرگز در هیچ جای دنیا حق مالکیت ثبت‌شده‌ای در یک محل سکونت اصلی نداشته باشید؛ و قصد داشته باشید در بازه زمانی مشخصی پس از تکمیل معامله، در ملک به‌عنوان محل سکونت اصلی خود ساکن شوید. برنامه فدرال خریداران خانه (Home Buyers' Plan) و حساب پسانداز خانه اول (First Home Savings Account) تعریفی کمی آسان‌گیرتر دارند: حتی اگر پیش‌تر مالک خانه بوده‌اید، می‌توانید در سطح فدرال واجد شرایط باشید، به شرط آنکه در بازه زمانی اخیری که برای این برنامه‌ها تعیین شده است، در چنین خانه‌ای به‌عنوان محل سکونت اصلی ساکن نبوده باشید.
تا $8,000. معافیت، PTT مربوط به $500,000 اولِ ارزش منصفانه بازار را پوشش میدهد؛ بنابراین PTT فقط در خرید واجد شرایطی که ارزشش $500,000 یا کمتر باشد به‌طور کامل بخشیده میشود. در خرید واجد شرایط تا سقف معافیت کامل (برای ثبت‌های از 1 آوریل 2024 به بعد، $835,000)، فقط برای ارزش بالاتر از $500,000 مالیات می‌پردازید. میان این سقف و حد نهایی کاهش تدریجی ($860,000) معافیت کمتر میشود و بالاتر از حد نهایی، دیگر اعمال نمی‌شود. چون دولت بی‌سی هر از گاهی این سقف‌ها و حدهای نهایی کاهش تدریجی را به‌روز میکند، ما همیشه در هر پرونده ارقام جاری را بررسی و تأیید می‌کنیم و ارقام را از حافظه نقل نمی‌کنیم.
HBP به خریداران خانه اول اجازه میدهد برای خرید خانه، بدون پرداخت مالیات از حساب پسانداز بازنشستگی خود (RRSP) برداشت کنند، به این شرط که مبلغ برداشتشده را طی تعداد سالهای مشخصی به RRSP خود برگردانند. سقف برداشت را دولت فدرال تعیین میکند و به مرور زمان تغییر میکند. هماهنگ کردن برداشت HBP با زمان واریز وام مسکن و تاریخ تکمیل معامله، بخشی کوچک اما واقعی از کار پرونده است.
یک حساب ثبتشده فدرال برای کسانی که قصد دارند نخستین خانه خود را بخرند. مبالغ واریزی به این حساب از درآمد مشمول مالیات کسر میشود (مانند RRSP) و برداشتهای واجد شرایط برای خرید خانه اول از مالیات معاف است (مانند TFSA). واریز به این حساب سقف سالانه و سقف مادامالعمر دارد. FHSA را میتوان همراه با HBP به کار برد. بیشتر خریداران خانه اول که از یکی از این دو یا هر دو استفاده میکنند، پیش از آنکه به ما مراجعه کنند با حسابدار یا مشاور مالی خود صحبت کردهاند؛ اگر چنین نباشد، میتوانیم الزامات مربوط به مدارک را هنگام تکمیل معامله به شما گوشزد کنیم.
بله. طبق برنامه خریدار خانه اول (First-Time Home Buyer Program) باید قصد داشته باشید در بازه زمانی مشخصی پس از تکمیل معامله (در حال حاضر 92 روز) در ملک به‌عنوان محل سکونت اصلی خود ساکن شوید و دست‌کم برای مدت مشخصی به سکونت در آن ادامه دهید. اگر شرط سکونت را رعایت نکنید، دولت بی‌سی می‌تواند مالیات را دوباره ارزیابی کند و از شما بخواهد PTT را به‌همراه بهره بپردازید. ما دقت می‌کنیم گواهی‌هایی که هنگام تکمیل معامله در پرونده قرار می‌گیرند، قصد شما را به‌درستی نشان دهند.
معافیت خریدار خانه اول بر پایه وضعیت هر مالک، یعنی واجد شرایط بودن یا نبودن او، تخصیص می‌یابد. اگر یکی از شما واجد شرایط باشد و دیگری نباشد، ممکن است همچنان بتوانید بر پایه سهم مالکِ واجد شرایط، معافیت جزئی بگیرید. ما این موضوع را در پرونده بررسی می‌کنیم و پیش از آنکه وجه را واریز کنید، مبلغ خالص PTT را با شما تأیید می‌کنیم.
تأیید می‌کنیم که واجد شرایط معافیت PTT هستید یا نه، برآورد هزینه ثابت به شما می‌دهیم و مراحل تکمیل معامله را قدم‌به‌قدم با شما پیش می‌بریم؛ از جمله زمان‌بندی HBP و FHSA، اگر از هر یک از آن‌ها استفاده می‌کنید.