انتقال سند · شرکت‌ها
نگه‌داشتن ملک به نام شرکت، ساختاری رایج برای محافظت در برابر مسئولیت حقوقی، برنامه‌ریزی مالیاتی و برنامه‌ریزی وصیت و ارث است. کار حقوقیِ رسیدن به این ساختار، یک انتقال سند ملک است به‌همراه مدارکی که در سمت شرکت باید تنظیم شود. اینکه این کار را بکنید یا نه، تصمیمی است که با حسابدارتان می‌گیرید؛ وقتی تصمیم گرفته شد، ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) ثبت انتقال و تکمیل معامله را انجام می‌دهیم.
هزینه انتقال به شرکت
در هر پرونده انتقال ملک به شرکت، سه مورد هست که پیش از قطعی کردن تصمیمتان باید به آن‌ها توجه کنید:
مالیات انتقال ملک (PTT): بهطور کلی به کل ارزش منصفانه بازار تعلق می‌گیرد، با نرخهای پلکانی عادی ملک مسکونی: 1% از $200,000 اول، 2% از بخش بالاتر تا $2,000,000، 3% تا $3,000,000 و 5% بالاتر از آن. برای ملکی به ارزش $2,000,000، این یعنی $38,000، فقط برای اینکه ملک به نام شرکت منتقل شود. برای انتقال میان شرکتهای مرتبط یک معافیت محدود وجود دارد، اما رفتن از مالکیت شخصی به مالکیت شرکتی معمولاً مشمول PTT میشود.
رضایت وامدهنده: تقریباً در همه وامهای مسکن (مورگیج) که وامدهندههای نهادی (بانکها و مؤسسههای مالی) میدهند، انتقال مالکیت ثبتشده بدون رضایت وامدهنده ممنوع است. برخی وامدهندهها اجازه میدهند؛ برخی شرط میکنند که شرکت وام مسکن را بر عهده بگیرد و اعتبارسنجی دوباره انجام شود؛ برخی هم رضایت نمیدهند. پیش از قطعی کردن تصمیمتان، موضع وامدهنده را روشن کنید؛ اگر پاسخ «نه» باشد، تنها راه انجام انتقال، ریفاینانس (جایگزینی وام مسکن با وام جدید) و فک رهن وام مسکن فعلی است که هزینه و زمان کار را بیشتر میکند.
GST: معمولاً به محل سکونت اصلی که پیشتر در آن سکونت شده است تعلق نمیگیرد. ممکن است به ملک تجاری، ملکی که بازسازی اساسی شده، ساختمان نوساز، یا ملکی که در کسبوکاری ثبتنامشده برای GST به کار رفته است تعلق بگیرد. این را هنگام پذیرش پرونده تأیید میکنیم.
هماهنگی با حسابدار شما
پیش از آنکه انتقال را ثبت کنیم، حسابدارتان باید دست‌کم درباره این موارد نظر داده باشد:
ما مشاوره مالیاتی نمی‌دهیم. در زمان‌بندی و تهیه مدارک با حسابدارتان همکاری میکنیم و انتقال را مطابق تصمیم شما ثبت میکنیم.
کارهایی که انجام می‌دهیم
کار ما در پرونده انتقال ملک به شرکت: اگر شرکت هنوز وجود ندارد، آن را ثبت میکنیم (با هماهنگی بخش امور شرکتی دفترمان)؛ سند مالکیت را استعلام میکنیم و حقوق و محدودیت‌های ثبتشده در سند (Encumbrances) را مشخص میکنیم؛ رضایت وامدهنده را می‌گیریم؛ PTT را محاسبه و هر معافیت احتمالی را بررسی میکنیم؛ فرم انتقال سند (Form A)، مصوبات شرکت برای پذیرش انتقال، مدارک رول‌اور ماده 85 (اگر حسابدارتان رول‌اور را توصیه کرده باشد)، شرایط امانی (Trust Conditions) و به‌روزرسانی دفتر ثبت سهام را آماده میکنیم؛ اسناد را با شما و شرکت امضا میکنیم؛ و انتقال را در اداره ثبت اسناد بی‌سی (Land Title Office) ثبت میکنیم.
پرونده‌هایی که چند ملک، چند شرکت یا مالکیت از طریق تراست خانوادگی در آن‌ها مطرح است، به هماهنگی بیشتری نیاز دارند. وقتی ساختار کامل را بشناسیم، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم.
پرسش‌های متداول
سه دلیل رایج دارد: محافظت در برابر مسئولیت حقوقی (جدا کردن ملک از دارایی‌های شخصی‌تان، اگر مستأجر یا پیمانکاری علیه شما طرح دعوا کند)، برنامه‌ریزی مالیاتی (به تعویق انداختن مالیات درآمد اجاره در داخل شرکت، هرچند کسر مالیاتی کسب‌وکار کوچک، یعنی Small Business Deduction، بهطور کلی به درآمد غیرفعال حاصل از اجاره تعلق نمیگیرد) و برنامه‌ریزی وصیت و ارث (آسان‌تر شدن انتقال ملک به فرزندان، از راه سهام به‌جای سند ثبتشده). اینکه این ساختار برای وضعیت شما واقعاً مناسب است یا نه، پرسشی مالیاتی و حسابداری است و باید پیش از انتقال، آن را با حسابدارتان روشن کنید.
بهطور کلی بله؛ بر پایه کل ارزش منصفانه بازار و با نرخهای عادی. برای برخی انتقالها میان شرکتهای مرتبط، یک معافیت محدود PTT وجود دارد، اما انتقال ملک از خودتان به شرکتی که مالک آن هستید معمولاً از نظر PTT رویدادی مشمول مالیات است. برای ملکی به ارزش $2,000,000، این یعنی حدود $38,000 مالیات انتقال ملک، فقط برای اینکه ملک به نام شرکت منتقل شود.
تقریباً همیشه. بیشتر وامهای مسکنی که وامدهندههای نهادی (بانکها و مؤسسههای مالی) میدهند، بند «سررسید در صورت انتقال» (Due-on-Transfer Clause) دارند که هر تغییری در مالکیت ثبتشده را بدون رضایت وامدهنده ممنوع میکند. برخی وامدهندهها برای انتقال به شرکت هلدینگ رضایت میدهند؛ برخی شرط میکنند که شرکت وام مسکن را بر عهده بگیرد و اعتبارسنجی دوباره انجام شود؛ برخی هم رضایت نمیدهند و وام مسکن باید تسویه شود. بسیار مهم است که پیش از تصمیم به انتقال، این موضوع را با وامدهنده روشن کنید.
در انتقال محل سکونت اصلی به شرکت هلدینگ، اگر پیشتر در آن سکونت شده باشد، معمولاً GST تعلق نمیگیرد. در ملک تجاری، خانههایی که ساختشان بهتازگی تمام شده، ملکهایی که بازسازی اساسی شدهاند، یا ملکی که در کسبوکاری ثبتنامشده برای GST به کار رفته است، ممکن است GST تعلق بگیرد. این یکی از مواردی است که هنگام پذیرش پرونده تأیید میکنیم؛ اشتباه در آن گران تمام میشود.
سازوکار حقوقی همان است، در جهت عکس؛ اما ملاحظات مالیاتی فرق میکند. در انتقال ملک از شرکت، PTT بر پایه ارزش منصفانه بازار تعلق می‌گیرد. ممکن است برای شرکت در این واگذاری سود سرمایه فرضی در نظر گرفته شود که می‌تواند به مالیات شرکت بینجامد. اینکه مبلغ خالصی که در نتیجه به شما می‌رسد بازگشت سرمایه، سود سهام یا سود سرمایه به شمار بیاید، به ساختار شرکت و ساختار معامله بستگی دارد. اول با حسابدارتان صحبت کنید.
هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم. مبلغ آن به این بستگی دارد که فک رهن و ثبت دوباره وام مسکن لازم باشد یا نه، و اینکه چند ملک و چند شرکت در کار است. مشخصات ملک، شرکت و وامدهندهای را که نامش در سند آمده به ما بگویید؛ پیش از شروع هر کاری، هزینه را تأیید میکنیم.
مشخصات ملک، شرکت (یا اینکه به ثبت شرکت نیاز دارید)، وامدهندهای که نامش در سند آمده و زمان‌بندی مورد نظرتان را به ما بگویید. با برآورد هزینه و فهرستی از مواردی که حسابدارتان باید اول تأیید کند به شما پاسخ می‌دهیم.