آنچه فروشندگان خانه در بی‌سی باید افشا کنند، و جاهایی که اشتباه در آن به دعوا می‌انجامد

تا حدی. نقطه شروع در حقوق املاک کانادا همین قاعده Caveat Emptor است: از خریدار انتظار می‌رود آنچه را می‌خرد خودش بازرسی و وارسی کند. استثناهای این قاعده به‌خوبی تثبیت شده‌اند و اهمیت دارند: عیب‌های پنهان (Latent Defects)، یعنی عیب‌هایی که با بازرسی متعارف قابل کشف نیست، در صورتی که فروشنده از آن‌ها آگاه باشد؛ واقعیت‌های اساسی که فروشنده از آن‌ها آگاه است و بر ارزش ملک یا استفاده از آن اثر می‌گذارد؛ و پنهان کردن عمدی عیب‌ها. در هر سه مورد فروشنده وظیفه افشا دارد و سکوت او می‌تواند پس از تکمیل معامله مبنای دعوا قرار بگیرد.

عیب آشکار (Patent Defect) عیبی است که خریدار می‌تواند به‌طور متعارف با یک بازرسی معمولی کشف کند: سقف لکه‌دار، کاشی ترک‌خورده، کف شیب‌دار. فروشنده موظف نیست عیب‌های آشکار را گوشزد کند. عیب پنهان (Latent Defect) عیبی است که با بازرسی، به‌طور متعارف قابل کشف نیست: آسیب ناشی از آب که پشت دیوار پنهان مانده، بنای الحاقی بدون مجوز، سیم‌کشی قدیمی نوع Knob-and-Tube که پشت دیوار گچی (Drywall) پنهان شده، یا سابقه کشت ماری‌جوانا در ملک (Grow Operation). اگر فروشنده از عیب پنهانی آگاه باشد که ملک را غیرقابل‌سکونت، خطرناک یا نامناسب برای استفاده موردنظر خریدار می‌کند، وظیفه افشا به‌طور کلی برقرار است.

قانون شما را ملزم نمی‌کند فرم افشای وضعیت ملک (PDS) ارائه کنید، اما در رویه معاملات مسکونی بی‌سی، این فرم استانداردی است که فروشندگان پاسخ‌های خود به مجموعه‌ای منظم از پرسش‌ها درباره ملک را در آن ثبت می‌کنند. بیشتر قراردادهای سپردن ملک برای فروش به کارگزاری املاک (Listing Agreement) ارائه آن را الزامی می‌کند. در فروش خصوصی (بدون مشاور املاک) می‌توانید از ارائه آن خودداری کنید، اما ارائه نکردن PDS گاهی خودش زنگ خطر تلقی می‌شود و می‌تواند ریسک بیشتری را متوجه شما کند. اگر PDS ارائه شود، باید صادقانه باشد؛ پاسخ خلاف واقع مسئولیت مستقیم به بار می‌آورد.

بستگی دارد به اینکه عیب پنهان است یا آشکار، فروشنده از آن خبر داشته یا نه، و قرارداد و PDS درباره آن چه می‌گویند (اگر اصلاً چیزی بگویند). خریداری که عیب پنهانی را کشف می‌کند که فروشنده از آن خبر داشته، می‌تواند برای مطالبه خسارت یا فسخ معامله (Rescission) طرح دعوا کند، یا در موارد حاد بخواهد تکمیل معامله باطل شود. رسیدگی در دادگاه معمولاً بر این متمرکز می‌شود که فروشنده واقعاً چه می‌دانسته و برای افشای آن چه کرده است. مستندات اهمیت دارند: همه مکاتبات پیش از تکمیل معامله، PDS و هر گزارش بازرسی نقشی حیاتی پیدا می‌کنند.

هر دو از نمونه‌های عیب پنهان‌اند که بارها در دادگاه‌های بی‌سی بررسی شده‌اند. فروشنده‌ای که می‌داند ملک پیش‌تر برای کشت ماری‌جوانا یا تولید متامفتامین (شیشه) به کار رفته است، به‌طور کلی موظف به افشاست، حتی اگر ملک پس از آن پاک‌سازی و ترمیم شده باشد. افشا نکردن، مبنای چندین دعوای موفق بوده است. ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) همیشه هنگام پذیرش پرونده از فروشندگان درباره کاربری قبلی ملک می‌پرسیم.

سه چیز مهم است: PDS را صادقانه و با دقت پر کنید (حدس نزنید؛ اگر نمی‌دانید، همین را بنویسید)؛ سوابق هر کاری را که روی ملک انجام شده نگه دارید، از جمله مجوزها، صورت‌حساب‌های پیمانکاران و گزارش‌های بازرسی؛ و اگر گمان می‌کنید مشکل پنهانی در کار باشد، بازرسی را پیش از گذاشتن ملک برای فروش انجام دهید، نه پس از تکمیل معامله. همچنین می‌توانیم شرط‌هایی برای قرارداد تنظیم کنیم که حق رجوع خریدار پس از تکمیل معامله را در حد معقول محدود کند؛ هرچند دادگاه‌ها شرط‌های کلی‌ای را که فروشنده را از هر مسئولیتی در برابر عیب‌هایی معاف می‌کند که از آن‌ها آگاه بوده و افشا نکرده است، اجرا نمی‌کنند.