ریفاینانس · وامدهی خصوصی
وام مسکن خصوصی (مورگیج خصوصی) معمولاً وامی کوتاه‌مدت و متکی بر ارزش خالص ملک (Equity) است. این وام زمانی به کار می‌رود که تأمین مالی متعارف بانکی در دسترس نیست، زمان برای اعتبارسنجی وامدهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) بیش از حد تنگ است، یا وامگیرنده پیش از آنکه با ریفاینانس (جایگزینی وام مسکن با وام جدید) به یک وامدهنده رده A (A-lender) برگردد، به سرمایه کوتاه‌مدت نیاز دارد. ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) در این معاملات هم وکالت وام‌گیرندگان را می‌پذیریم و هم وکالت وامدهندگان را.
کارهایی که انجام میدهیم
در سمت وامگیرنده، وکالت مالکانی را بر عهده میگیریم که وام مسکن خصوصی می‌گیرند تا وام موجود خود را ریفاینانس کنند، از ارزش خالص ملک استفاده کنند یا فاصله‌ای در تأمین مالی را پر کنند. این کار شبیه ریفاینانس با وامدهنده نهادی است، اما با توجه دقیق‌تر به کارمزدهای وامدهنده، شرایط بازپرداخت پیش از موعد، مفاد مربوط به نقض قرارداد وام (Default) و برنامه خروج از وام.
در سمت وامدهنده، وکالت وامدهندگان خصوصی را بر عهده میگیریم که به وام‌گیرندگان بیسی وام با وثیقه ملک می‌دهند. کار ما این‌هاست: تنظیم اسناد وام، ثبت وثیقه‌ها (وام مسکن، گاهی واگذاری اجاره‌بها (Assignment of Rents) و گاهی ضمانت شخصی)، تأیید اولویت و تکمیل پرداخت وام.
ما بهطور کلی در یک معامله وکالت هر دو طرف را بر عهده نمی‌گیریم. اگر هر دو طرف بخواهند هماهنگی پرونده با ما باشد، یکی از دو طرف وکیل جداگانه میگیرد تا وکالتی مستقل داشته باشد.
مشاوره حقوقی مستقل (ILA)
بسیاری از وامدهندگان خصوصی وامگیرنده را ملزم میکنند پیش از امضا مشاوره حقوقی مستقل (Independent Legal Advice یا ILA) بگیرد؛ بهویژه وقتی ضمانت شخصی در کار است، وقتی وامگیرنده از طریق یک شرکت وام میگیرد، یا وقتی شرایط وام غیرمعمول است. ILA خدمتی جداگانه است: وامگیرنده با وکیلی جلسه میگذارد که هیچ نقش دیگری در پرونده ندارد، وکیل اسناد وام را مرور میکند و گواهی ILA را امضا میکند؛ گواهی‌ای که تأیید میکند وامگیرنده پیش از امضا شرایط را فهمیده است.
ما ILA را با هزینه ثابت برای هر پرونده ارائه میدهیم. جلسه معمولاً 30 تا 60 دقیقه طول می‌کشد؛ گواهی برای وکیل وامدهنده فرستاده میشود و تکمیل معامله پیش می‌رود.
پرسش‌های متداول
سه حالت رایج است: (1) بانک پرونده را رد کرده است، چون درآمد، سابقه اعتباری یا وضعیت شغلی وامگیرنده با ضوابط اعتبارسنجی وامدهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) سازگار نیست، اما ارزش خالص ملک (Equity) قابل اتکاست؛ (2) زمان برای ریفاینانس متعارف بیش از حد تنگ است، برای نمونه وقتی چند روز مانده به تکمیل معامله خرید، تأمین مالی به هم خورده است؛ (3) وامگیرنده برای هدفی مشخص (بازسازی، بدهی مالیاتی، تکمیل معامله ملکی دیگر) به سرمایه کوتاه‌مدت نیاز دارد و قصد دارد پس از حل شدن موضوع، با ریفاینانس به یک وامدهنده نهادی برگردد.
در مقایسه با وامهای نهادی، نرخ بهره بالاتر و مدت وام کوتاهتر است و کارمزدهای وامدهنده هم هنگام تکمیل معامله به آن اضافه میشود. نرخها بسته به شرایط بازار، مشخصات وامگیرنده و نسبت وام به ارزش ملک (Loan-to-Value یا LTV) بسیار متغیر است؛ کارمزدهای وامدهنده معمولاً درصدی از مبلغ وام است و هنگام تکمیل معامله پرداخت میشود. مدت وام معمولاً 6 ماه تا 2 سال است، با این انتظار که وامگیرنده در پایان مدت با ریفاینانس به یک وامدهنده رده A (A-lender) برگردد یا ملک را بفروشد.
اغلب بله؛ بهویژه وقتی وامگیرنده ضمانتنامه شخصی امضا میکند یا وامدهنده مدرک مکتوبی میخواهد که نشان دهد وامگیرنده شرایط را فهمیده است. مشاوره حقوقی مستقل (Independent Legal Advice یا ILA) یعنی وامگیرنده با یک وکیل مستقل (کسی غیر از وکیلی که در آن معامله وکالت میکند) جلسه میگذارد تا اسناد وام مرور شود و درک او از آنها تأیید شود. ما در پروندههای وامدهی خصوصی، هر جا طرفین بخواهند، ILA را بهصورت خدمتی جداگانه ارائه میدهیم.
بله، و بسیار رایج است. در مواردی که ارزش خالص ملک پشتوانه کافی برای وام باشد، وامدهندگان خصوصی حاضرند در جایگاه دوم و گاهی سوم، پشت سر وام مسکن اولِ موجود، قرار بگیرند. هرچه جایگاه اولویت وام پایین‌تر باشد، نرخ بهره بالاتر می‌رود؛ وام مسکن دومی که نسبت مجموع وام‌ها به ارزش ملک (Combined LTV) در آن 70% است، با وام مسکن سومی که این نسبت در آن 85% است یکسان قیمت‌گذاری نمی‌شود.
سریعتر از ریفاینانس با وامدهنده نهادی. از روزی که نامه تعهد وامدهنده (Commitment Letter) و سند مالکیت را در دست داشته باشیم، ریفاینانس با وام مسکن خصوصی در صورت نیاز میتواند ظرف 2 تا 4 روز کاری تکمیل شود. در مواردی که وامدهنده، وامگیرنده و پرونده همگی آماده بودهاند، پروندههای فوری را ظرف 24 تا 48 ساعت تکمیل کردهایم. مهم است که هنگام پذیرش پرونده فوریت آن را به ما بگویید تا بتوانیم آن را در اولویت قرار دهیم.
بهطور کلی نه؛ وکالت هر دو طرف در یک معامله وام تعارض منافع است. استثنا، وامدهی خصوصی در شرایط محدودی است که در آن هر دو طرف کتباً رضایت بدهند و تعارض قابل مدیریت باشد. در بیشتر موارد ما وکالت یک طرف را بر عهده میگیریم و طرف دیگر وکیل جداگانه میگیرد؛ ما پرونده را با وکیل طرف دیگر هماهنگ میکنیم تا تکمیل معامله طبق برنامه پیش برود.
به ما بگویید پرونده در چه مرحله‌ای است: وامگیرنده هستید یا وامدهنده، شرایط نامه تعهد وامدهنده چیست و زمان‌بندی چگونه است. ما با مبلغ حق‌الوکاله و برنامه تکمیل معامله به شما پاسخ میدهیم.