ثبت شرکت شخصی مشاور املاک (PREC) در بی‌سی

شرکت شخصی مشاور املاک (Personal Real Estate Corporation یا PREC) یک شرکت بی‌سی است که مشاور املاکِ دارای پروانه می‌تواند حق‌الزحمه خدماتی را که با پروانه خود ارائه می‌دهد از طریق آن دریافت کند. نظارت بر چارچوب PREC با سازمان خدمات مالی بی‌سی (BC Financial Services Authority، به‌اختصار BCFSA) است و بر پایه قانون خدمات املاک (Real Estate Services Act) و قواعد آن (Rules) انجام می‌شود. ساختار PREC با شرکت‌های حرفه‌ای پزشکی، دندان‌پزشکی، وکالت و CPA تفاوت دارد: قواعد مالکیت سهام سخت‌گیرانه‌تر است و در هر PREC فقط یک مشاور املاک می‌تواند سهامدار کنترل‌کننده باشد.

دو انگیزه اصلی وجود دارد: برنامه‌ریزی مالیاتی و مسئولیت محدود. شرکت یک شخص حقوقی مستقل است و همین می‌تواند دارایی‌های شخصی را در برابر تعهدات کسب‌وکار حفظ کند (مشروط به محدودیت‌هایی که BCFSA درباره مسئولیت حرفه‌ای خودِ مشاور املاک مقرر می‌کند). ثبت شرکت تعهدات و پیامدهای مالیاتی دارد و این تصمیم باید با حسابدارِ مشاور املاک تأیید شود. بنا بر برداشت ما، وقتی درآمد کمیسیون از آستانه معینی بگذرد که بالاتر از نیاز مشاور املاک برای هزینه‌های زندگی شخصی است، ثبت شرکت می‌تواند از نظر مالیاتی سودمندتر شود؛ درآمدی که در PREC باقی می‌ماند با نرخ مالیات شرکت‌ها مشمول مالیات می‌شود، نه با نرخ مالیات اشخاص. این آستانه و محاسبات آن به وضعیت خودِ مشاور املاک بستگی دارد. پیش از ثبت شرکت، تأیید حسابدارتان را بگیرید.

مشاور املاکی که کنترل شرکت را در دست دارد باید مالک همه سهام دارای حق رأی باشد.

بله. PREC جای پروانه شخصی مشاور املاک را نمی‌گیرد؛ هر دو لازم است. مشاور املاک همچنان شخصاً و بر پایه قانون خدمات املاک (Real Estate Services Act) دارای پروانه است و PREC جداگانه نزد BCFSA ثبت می‌شود تا بتوان کمیسیون‌ها را به شرکت پرداخت کرد. PREC در اصل ساختاری برای صدور صورت‌حساب است که روی پروانه موجود مشاور املاک قرار می‌گیرد؛ جایگزین پروانه نیست.

BCFSA مقرر کرده است که نام شرکت شامل نام قانونی مشاور املاک و عبارت «Personal Real Estate Corporation» (یا شکل تأییدشده دیگری از آن) باشد. یک قالب رایج «Jane Smith Personal Real Estate Corporation» است. نامی که برای بازاریابی به کار می‌رود و با نام قانونی شرکت تفاوت دارد، می‌تواند جداگانه ثبت شود. پیش از تشکیل PREC، نام باید هم در اداره ثبت شرکت‌های بی‌سی (BC Registries) و هم نزد BCFSA تأیید شود.

شرکت بی‌سی را می‌توان ظرف 1 تا 3 روز کاری ثبت کرد. تأیید شرکت به‌عنوان PREC از سوی BCFSA معمولاً 2 تا 4 هفته دیگر پس از ارسال درخواست زمان می‌برد. تا وقتی BCFSA تأیید نکرده باشد، مشاور املاک نمی‌تواند از طریق PREC کمیسیون دریافت کند. زمان‌بندی را ما هماهنگ می‌کنیم: معمولاً ابتدا شرکت بی‌سی ثبت می‌شود (با نامی که از پیش به تأیید BCFSA رسیده است) و بی‌درنگ پس از آن درخواست PREC ارسال می‌شود.

بله. تا زمانی که BCFSA تأییدیه PREC را صادر نکرده باشد، کمیسیون‌ها مانند قبل به خودِ مشاور املاک پرداخت می‌شود. پس از تأیید PREC، مشاور املاک به کارگزاری املاک (Brokerage) خود اطلاع می‌دهد، کارگزاری سوابق و حسابداری حساب امانی (Trust Accounting) خود را به‌روز می‌کند و کمیسیونِ کارهای مشمول پروانه که پس از تاریخ انتقال انجام می‌شود، از آن پس به PREC پرداخت می‌شود.

گزارش‌دهی سالانه به BCFSA برای تأیید اینکه شرکت همچنان قواعد را رعایت می‌کند (کنترل شرکت همچنان در دست همان مشاور املاک است، مالکیت سهام با قواعد مطابق است و نام شرکت هنوز با قواعد مطابق است). گزارش سالانه به اداره ثبت شرکت‌های بی‌سی (BC Registries) تا شرکت در وضعیت معتبر (Good Standing) بماند. گزارش‌ها و اظهارنامه‌های مالیاتی به اداره مالیات کانادا (CRA). نگهداری دفتر صورت‌جلسات. وضعیت PREC به وضعیت مشاور املاک وابسته است: اگر پروانه شخصی مشاور املاک از اعتبار بیفتد، وضعیت PREC هم تحت تأثیر قرار می‌گیرد.