دعاوی مدنی · اداره اجارهنشینی مسکونی (RTB)
ما بر اساس قانون اجارهنشینی مسکونی بیسی (Residential Tenancy Act) وکالت هر دو طرف رابطه اجاره مسکونی را می‌پذیریم، هم موجر و هم مستأجر، و در هر طرف که باشیم پرونده را به یک شیوه پیش می‌بریم. از جلسه رسیدگی اولیه تا درخواست بررسی مجدد (Review Consideration) و بازنگری قضایی (Judicial Review) در دادگاه عالی بیسی (BC Supreme Court؛ دادگاه بدوی اصلی استان، پایین‌تر از دادگاه تجدیدنظر).
شیوه کار ما در پروندههای RTB
ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) تجربه گسترده‌ای در پروندههای اداره اجارهنشینی مسکونی بیسی (Residential Tenancy Branch یا RTB) داریم؛ مرجع شبه‌قضایی (Tribunal) در بیسی که اختلافات موجر و مستأجر را بر اساس Residential Tenancy Act حل‌وفصل میکند. وکالت هر دو طرف را می‌پذیریم: گاهی موجری که به دنبال تخلیه ملک یا وصول اجاره پرداخت‌نشده است، گاهی مستأجری که به اخطاریه‌ای ناموجه برای پایان اجاره (Notice to End Tenancy) اعتراض دارد. موکل هر که باشد، پرونده را به یک شیوه پیش می‌بریم: قرارداد و رفتار طرفین را بررسی می‌کنیم، مدارک را فراهم می‌کنیم، آن‌ها را روشن و منظم ارائه می‌دهیم و موضوع را حل‌وفصل می‌کنیم.
کار ما با جلسه رسیدگی اولیه در RTB تمام نمی‌شود. اگر لازم باشد تصمیم دوباره بررسی شود، مرحله بررسی مجدد را پیگیری می‌کنیم. اگر RTB از حدود معقول فراتر رفته باشد، در دادگاه عالی بیسی درخواست بازنگری قضایی ثبت می‌کنیم. همه مراحل پرونده را در چارچوب حقوق اداری پوشش می‌دهیم، نه فقط مرحله اول را.
همه مراحل پرونده
درخواست را آماده می‌کنیم، مدارک را جمع‌آوری می‌کنیم (سوابق پرداخت اجاره، گزارش‌های بازدید وضعیت ملک یا Condition Inspection Report، مکاتبات و عکس‌ها) و در جلسه رسیدگی به نمایندگی از موکل حاضر می‌شویم. جلسههای رسیدگی RTB معمولاً تلفنی است و 30 تا 60 دقیقه طول میکشد. داور (Arbitrator) تصمیم کتبی صادر میکند؛ معمولاً ظرف چند هفته.
اگر لازم باشد تصمیم دوباره بررسی شود، مرحله بعد درخواست بررسی مجدد است؛ اما فقط به دلایل محدود: مدرک جدیدی که پیش‌تر امکان ارائه آن نبوده است، تقلب، یا اینکه طرف پرونده فرصت حضور در جلسه رسیدگی اولیه را نداشته است. این درخواست مهلت‌های کوتاهی دارد: در بیشتر موارد 15 روز از تاریخ تصمیم، و برای دستور تخلیه (Order of Possession) 2 روز. مدیر RTB (Director) تصمیم میگیرد که بررسی مجدد انجام شود یا نه؛ این مرحله رسیدگی دوباره به ماهیت اختلاف نیست.
اگر بررسی مجدد به نتیجه نرسد یا موضوعیت نداشته باشد، مرحله بعد بازنگری قضایی (Judicial Review) بر اساس قانون آیین بازنگری قضایی بیسی (Judicial Review Procedure Act) است. ما دادخواست (Petition) را در دادگاه عالی بیسی ثبت می‌کنیم؛ به‌طور کلی ظرف 60 روز از تاریخ تصمیم. معیاری که دادگاه به کار می‌برد «معقول بودن» (Reasonableness) است؛ معیاری که دیوان عالی کانادا (Supreme Court of Canada) در پرونده Vavilov تعیین کرده است. دادگاه به اصل اختلاف اجاره دوباره رسیدگی نمی‌کند؛ بلکه بررسی میکند که آیا روند تصمیم‌گیری RTB و نتیجه آن معقول بوده است یا نه. اگر دادگاه تصمیم را نامعقول تشخیص دهد، معمولاً آن را باطل میکند و موضوع را برای تصمیم‌گیری دوباره به RTB برمی‌گرداند. بازنگری قضایی به‌طور محسوسی کندتر و پرهزینه‌تر از درخواست در RTB است؛ به همین دلیل فقط برای پرونده‌هایی است که ارزش مالی پرونده یا اهمیت اصولی موضوع، هزینه را به‌روشنی توجیه کند.
پرسش‌های متداول
RTB طوری طراحی شده است که بدون وکیل هم بتوان از آن استفاده کرد و بسیاری از اختلافات به وکیل نیاز ندارند. مواردی که وکیل گرفتن به هزینه‌اش می‌ارزد: ریسک مالی قابل‌توجه (مبلغ بالای اجاره پرداخت‌نشده، پروندههای موجرانی که چند واحد دارند، ادعاهای خسارت سنگین)؛ مسائل پیچیده حقوقی (شرط‌های غیرمعمول در قرارداد اجاره، استدلال‌های تازه بر اساس قانون اجارهنشینی مسکونی بیسی (Residential Tenancy Act)، مسائل تعارض قوانین)؛ طرف مقابل وکیل دارد و روند کار دیگر غیررسمی نیست؛ پیش‌تر در یک جلسه رسیدگی RTB نتیجه به زیان شما تمام شده است و به درخواست بررسی مجدد (Review Consideration) یا بازنگری قضایی (Judicial Review) فکر می‌کنید. هر جا اهمیت پرونده هزینه را توجیه کند، هم وکالت موجران را می‌پذیریم و هم وکالت مستأجران را.
برای تصمیم RTB تجدیدنظرخواهی به شکل معمول وجود ندارد. پس از نتیجه‌ای نامطلوب دو مسیر هست. اول: درخواست بررسی مجدد (Review Consideration) که ظرف 15 روز از تاریخ تصمیم (یا 2 روز برای دستور تخلیه) و به دلایل محدود ثبت میشود: مدرک جدیدی که پیش‌تر در دسترس نبوده است، تقلب، یا اینکه طرف پرونده فرصت حضور نداشته است. بررسی مجدد به معنای رسیدگی دوباره نیست؛ مدیر RTB تصمیم میگیرد که پرونده دوباره باز شود یا نه. دوم: بازنگری قضایی (Judicial Review) در دادگاه عالی بیسی (BC Supreme Court) بر اساس Judicial Review Procedure Act، به‌طور کلی ظرف 60 روز. دادگاه بررسی میکند که آیا تصمیم RTB معقول بوده است یا نه (معیاری برگرفته از رأی دیوان عالی کانادا در پرونده Vavilov)؛ دادگاه به اصل اختلاف اجاره دوباره رسیدگی نمی‌کند. بازنگری قضایی کندتر و پرهزینه‌تر است؛ به همین دلیل فقط برای پرونده‌هایی است که ارزش مالی پرونده یا اهمیت اصولی موضوع، هزینه را توجیه کند.
بیشتر جلسههای رسیدگی RTB تلفنی برگزار میشود (گاهی ویدیویی و بهندرت حضوری) و 30 تا 60 دقیقه طول میکشد. داور (Arbitrator) شواهد و مدارک هر دو طرف را میشنود، پرسشهایی مطرح میکند و یا همانجا تصمیم میگیرد یا ظرف چند هفته تصمیم کتبی صادر میکند. کل زمان، از ثبت درخواست تا دریافت تصمیم، معمولاً 4 تا 12 هفته است و به نوع درخواست و حجم پروندههای RTB در آن زمان بستگی دارد.
هزینه ثبت درخواست (Filing Fee) اندک است: معمولاً حدود $100 که در موارد تنگنای مالی گاهی بخشیده میشود. حق‌الوکاله جداست و به پیچیدگی پرونده بستگی دارد. هنگام پذیرش پرونده، هزینه را برای همان پرونده برآورد می‌کنیم؛ برای جلسههای رسیدگی معمول RTB با هزینه ثابت و برای پروندههای پیچیده‌تر ساعتی و با بودجه کتبی صورت‌حساب صادر می‌کنیم.
بر اساس قانون اجارهنشینی مسکونی بیسی (Residential Tenancy Act)، اگر موجر ودیعه (Security Deposit) یا ودیعه خسارت حیوان خانگی (Pet Damage Deposit) را ظرف 15 روز پس از آنکه اجاره پایان یافته و مستأجر نشانی مکاتبهای خود (Forwarding Address) را کتبی اعلام کرده است برنگرداند، و برای نگه داشتن همه یا بخشی از ودیعه هم به RTB درخواست نداده باشد، مستأجر میتواند دو برابر مبلغ ودیعه را بهعنوان جریمه مطالبه کند. این یکی از رایجترین دلایل بروز اختلاف در پایان اجاره است که ما میبینیم؛ موجرانی که مهلت 15 روزه را رعایت نمیکنند، اغلب بیش از مبلغی که قصد داشتند نگه دارند از دست میدهند.
اطلاعات اولیه را برای ما بفرستید: طرفین چه کسانی هستند، نوع اجاره، موضوع اختلاف و هر مهلتی که شمارش آن آغاز شده است. با ارزیابی صادقانه‌ای از پرونده و یک برآورد هزینه به شما پاسخ می‌دهیم.