امور ملکی · پرسش‌های متداول
پرسش‌هایی که بیش از همه از ما در دفتر وکالت Lime Law (لایم لا) می‌پرسند، به تفکیک موضوع. اگر پرسش شما اینجا نیست، آن را برای ما بفرستید؛ به احتمال زیاد پیش از شما کس دیگری هم آن را پرسیده است.
همکاری با ما
قرارداد را برای ما بفرستید؛ اگر هنوز امضا نکردهاید، نشانی ملک، قیمت و تاریخ تکمیل معامله (Completion Date) را بفرستید. به ما بگویید خریدار هستید، فروشنده هستید، یا قصد ریفاینانس (جایگزینی وام مسکن با وام جدید) دارید. ما با برآورد هزینه ثابت و فهرست آنچه برای باز کردن پرونده لازم داریم پاسخ میدهیم. بیشتر درخواستها ظرف یک روز کاری پاسخ میگیرند.
برای خرید و فروش، معمولاً از روزی که پرونده به دست ما میرسد دستکم 5 روز کاری لازم داریم. این مدت قطعی و تغییرناپذیر نیست؛ زمانبندی بسته به پیچیدگی پرونده و الزامات وامدهنده تغییر میکند. اگر فرصت شما کمتر است، لطفاً تلفنی با ما تماس بگیرید تا پرونده شما را بهطور موردی ارزیابی کنیم.
معمولاً نه. بیشتر پروندههای مسکونی با تلفن، ایمیل و امضای الکترونیکی پیش میروند. برخی امضاها باید حضوری انجام شود؛ مثل بعضی سوگندنامهها (Affidavit) و برخی الزامات وامدهنده. دفتر ما در ونکوور به نشانی 1300 – 1500 West Georgia Street است و هر وقت دیدار حضوری بهجا باشد، خوشحال میشویم همانجا شما را ببینیم.
در سراسر مترو ونکوور: ونکوور، نورث ونکوور، برنابی، کوکیتلام، پورت کوکیتلام، ریچموند، پورت مودی و شهرهای اطراف. پروندههای بیرون از این محدوده را هم، اگر در حوزه کاری ما بگنجد، با کمال میل می‌پذیریم؛ اگر نگنجد، صادقانه به شما می‌گوییم.
انگلیسی و فارسی.
مسائل مالی
هزینههای ثابت ما برای معاملات زیر $2,000,000: $1,400 برای خرید بدون وام مسکن (مورگیج)، $1,600 برای خرید با یک وام مسکن، $1,200 برای فروش ملکی که وام مسکنی روی آن نیست، $1,500 برای ریفاینانس با تسویه یک وام، و $100 برای فک رهن هر وام مسکن اضافی. برای معاملات بالای $2,000,000، املاک واقع در زمینهای بومیان (First Nations Lands) یا پروندههای پیچیدهای که چند سند مالکیت دارند، هزینه را برای همان پرونده برآورد میکنیم.
هزینههایی که به اشخاصی غیر از ما پرداخت میشود: هزینههای ثبت دولتی، بیمه سند مالکیت (Title Insurance)، گواهی مالیات ملک، مدارک استراتا و تأییدیه موقت بیمه (Insurance Binder). این مبالغ را از شما دریافت میکنیم و هنگام تکمیل معامله میپردازیم؛ به همان مبلغ واقعی حساب میشوند و جزو حقالوکاله ما نیستند. جمع معمول این هزینهها در یک خرید مسکونی: $750 تا $1,000.
نه. مالیات انتقال ملک (PTT) مالیاتی است که در بیشتر انتقالهای سند به دولت بیسی پرداخت میشود و خریدار آن را هنگام تکمیل معامله میپردازد. این مالیات جداگانه محاسبه و از طرف شما پرداخت میشود. هزینه ثابت ما کار محاسبه مالیات، درخواست معافیتها و پرداخت آن را پوشش میدهد، اما خود مالیات را نه.
با چک بانکی (Bank Draft)، چک تأییدشده (Certified Cheque) یا حواله بانکی (Wire Transfer). چند روز پیش از تکمیل معامله، صورتحساب تسویه (Statement of Adjustments) را برایتان می‌فرستیم که مبلغ دقیق لازم را نشان میدهد؛ شما ترتیبی می‌دهید که این مبلغ پیش از تاریخ تکمیل معامله به حساب امانی (Trust Account) ما برسد. برای وجوه تکمیل معامله، پول نقد یا چک شخصی نمی‌پذیریم.
روند معامله
تاریخ تکمیل معامله (Completion Date) روزی است که سند منتقل میشود و پول میان دو طرف جابه‌جا میشود؛ یعنی معامله از نظر قانونی کامل میشود. تاریخ تحویل ملک (Possession Date) روزی است که خریدار ملک را عملاً تحویل می‌گیرد (کلیدها را می‌گیرد)؛ معمولاً یک روز کاری پس از تکمیل معامله. تاریخ تسویه (Adjustment Date) روزی است که مالیات ملک، شارژ استراتا و دیگر هزینههای دوره‌ای بر مبنای آن میان خریدار و فروشنده تقسیم میشود؛ معمولاً همان تاریخ تکمیل معامله است، اما گاهی فرق میکند. قرارداد هر سه تاریخ را مشخص میکند.
حسابی جزءبهجزء که ما تهیه میکنیم و دقیقاً نشان میدهد هنگام تکمیل معامله چه مبلغی باید پرداخت شود. در صورتحساب خریدار: قیمت خرید، کسر بیعانه پرداختشده (Deposit)، تسویه سهم مالیات ملک، تسویه سهم شارژ استراتا، حقالوکاله ما، هزینههای دولتی، هزینههای اشخاص ثالث و مالیات انتقال ملک (PTT)؛ جمع این اقلام یک رقم است: مبلغی که هنگام تکمیل معامله باید بپردازید. در صورتحساب فروشنده: قیمت فروش دریافتی، کسر بیعانه، تسویه وامهای مسکن، حقالوکاله ما و اقلام تسویه (Adjustments)؛ جمع این اقلام مبلغ خالصی است که به دست شما میرسد.
در یک خرید معمولی: شما وجوه تکمیل معامله را به ما می‌پردازید (یعنی تفاوت مبلغ وام مسکن شما با مجموع قیمت خرید و هزینههای تکمیل معامله)؛ وامدهنده شما مبلغ وام مسکن را برای ما حواله میکند؛ ما قیمت خرید را برای وکیل فروشنده می‌فرستیم؛ وکیل فروشنده وام مسکن فروشنده را تسویه میکند، حقالوکاله خود را برمی‌دارد و مبلغ خالص را برای فروشنده می‌فرستد. کل این روند معمولاً ظرف یک روز کاری انجام میشود.
بیمه سند مالکیت (Title Insurance) بیمه‌نامه‌ای است که حق بیمه آن یک بار پرداخت میشود و ایرادهای سند مالکیت را که پس از تکمیل معامله آشکار میشوند پوشش میدهد: کلاهبرداری، تجاوز به حدود ملک (Encroachment)، حق وثیقه‌های اعلام‌نشده (Liens) و برخی ایرادهای نقشه‌برداری. بیشتر وام‌دهندگان نهادی (بانک یا مؤسسه مالی) بیمه سند مالکیت ویژه وامدهنده را الزامی می‌دانند (هزینه آن را خریدار میپردازد). بیمه سند مالکیت ویژه مالک معمولاً اختیاری است، اما در بیشتر پرونده‌ها توصیه میشود: هزینه‌اش اندک است و پوشش آن قابل‌توجه است.
وقتی مشکلی پیش می‌آید
پس از برداشتن شروط، قرارداد الزام‌آور است. اگر یکی از دو طرف معامله را تکمیل نکند، طرفی که تخلف نکرده می‌تواند برای مطالبه خسارت طرح دعوا کند، بیعانه ممکن است ضبط شود (یا، بسته به اینکه کدام طرف تخلف کرده است، برگردانده شود) و می‌توان گواهی دعوای در جریان (Certificate of Pending Litigation) را در سند مالکیت ثبت کرد. در این موقعیت‌ها زمان اهمیت زیادی دارد؛ همان روزی که گمان می‌کنید معامله دارد به مشکل می‌خورد تلفنی با ما تماس بگیرید، نه یک هفته بعد.
پیش می‌آید: ارزیابی مجددی که ارزش ملک را پایین‌تر نشان میدهد، تغییر شغلی که در بررسی نهایی معلوم میشود، یا مشکلی اعتباری که تازه آشکار میشود. پس از برداشتن شروط، صرف‌نظر از وضعیت وام خود به قرارداد متعهد هستید. گزینه‌های شما از جمله این‌هاست: گرفتن وام فوری از یک وامدهنده خصوصی، درخواست تمدید کوتاه‌مدت (فروشنده مجبور نیست آن را بپذیرد)، یا روبه‌رو شدن با پیامدهای تکمیل نکردن معامله. تماس زودهنگام با ما ضروری است.
بستگی دارد به اینکه فروشنده از آن خبر داشته یا نه، این عیب اعلام شده بوده یا نه، و قرارداد چه می‌گوید. اگر فروشنده از عیب پنهانی خبر داشته که بر قابل‌سکونت بودن ملک یا ارزش آن اثر می‌گذارد، ممکن است حق مطالبه خسارت داشته باشید؛ خسارتی که گاهی قابل‌توجه است. نخستین قدم مستندسازی است: عیب چه زمانی پیدا شد، تا حالا درباره‌اش چه کرده‌اید، و در گزارش بازرسی و فرم افشای وضعیت ملک (Property Disclosure Statement) چه آمده بود. این مدارک را نزد وکیل ببرید؛ بازسازی یا تعمیری را که شواهد را از بین می‌برد شروع نکنید.
بله، در شرایطی مشخص. گواهی دعوای در جریان (CPL) ثبتی است در سند مالکیت که هشدار میدهد پرونده‌ای در دادگاه در جریان است که بر آن ملک اثر می‌گذارد. این گواهی ملک را تا زمانی که پرونده به نتیجه برسد یا CPL لغو شود مسدود میکند. برای اینکه ثبت آن معتبر باشد، در دعوای اصلی باید نسبت به خود ملک ادعای حق شده باشد؛ نه فقط مطالبه پول. CPL در معاملات ملکی به‌هم‌خورده و برخی موارد جدایی زوجین رایج است.
آن را برای ما بفرستید. اگر پرسشی باشد که باید به این صفحه اضافه کنیم، اضافه‌اش میکنیم.